Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотечных кредитов (3,5 млн).
А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.
Неправильный выбор риелтора
Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.
Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:
1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.
2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.
3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.
4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.
5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.
А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.
Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.
Невнимательность при показе недвижимости
Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.
Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени
Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.
Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.
Излишнее доверие риелторам
Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.
Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки
Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.
Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.
Непонимание механизмов предоплаты
Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.
Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.
Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ)
Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.
А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.
Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.
Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый
Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.
Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.
Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.
Ошибки в договоре купли-продажи
Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.
В нем обязательно нужно указать:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- стоимость квартиры;
- наличие или отсутствие обременений;
- существенные недостатки недвижимости;
- подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
- срок и порядок передачи квартиры покупателю;
- что стороны договора дееспособны;
- что договор заключается добросовестно;
- при наличии супруга — его согласие на продажу.
В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.
Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.
Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.
В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:
1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).
3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).
В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.
Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.
Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.
Риски при получении денег
Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.
Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.
Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили
Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.
Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.
При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя
И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.
Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.
https://realty.ria.ru/20181009/1530284501.html
Ляп на ляпе: как ошибаются собственники при продаже квартир
Ляп на ляпе: как ошибаются собственники при продаже квартир — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020
Ляп на ляпе: как ошибаются собственники при продаже квартир
Как затянуть продажу вполне ликвидной квартиры на долгие-долгие годы, совершив всего одну, зато роковую ошибку? Как обеспечить себе много проблем, пытаясь сэкономить мало денег? Об этом и других ошибках, которые совершают продавцы жилья, сайту «РИА Недвижимость» рассказали опытные риелторы.
2018-10-09T15:36
2018-10-09T15:36
2020-03-03T12:53
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/151575/61/1515756170_0:303:5616:3462_1920x0_80_0_0_93f302e4818684a51e3b08d157ac2467.jpg
россия
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2018
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/151575/61/1515756170_62:0:5054:3744_1920x0_80_0_0_7c35b740fe6760cade94e12643e19224.jpg
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
полезное, личный опыт – риа недвижимость, юлия дымова, сергей вишняков, миэль, ндв-групп, азбука жилья, est-a-tet, вишня, недвижимость, квартира, россия
Полезное, Личный опыт – РИА Недвижимость, Юлия Дымова, Сергей Вишняков, Миэль, НДВ-Групп, Азбука жилья, Est-a-Tet, Вишня, Недвижимость, Квартира, Россия
Ляп на ляпе: как ошибаются собственники при продаже квартир
Как затянуть продажу вполне ликвидной квартиры на долгие-долгие годы, совершив всего одну, зато роковую ошибку? Как обеспечить себе много проблем, пытаясь сэкономить мало денег? Об этом и других ошибках, которые совершают продавцы жилья, сайту «РИА Недвижимость» рассказали опытные риелторы.
Как затянуть продажу вполне ликвидной квартиры на долгие-долгие годы, совершив всего одну, зато роковую ошибку? Как обеспечить себе много проблем, пытаясь сэкономить мало денег? Об этом и других ошибках, которые совершают продавцы жилья, сайту «РИА Недвижимость» рассказали опытные риелторы.
Тайный диагноз
Информация, что кто-то из владельцев квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере, часто отпугивает покупателей, рассказывают эксперты компании «Азбука жилья». Продавцы также уверены, что данный факт ставит крест на их попытках выйти на сделку. Однако на практике это не всегда является нерешаемой проблемой.
В компанию «Азбука жилья» за бесплатной консультацией обратилась семья, самостоятельно продающая квартиру. Все было нормально, за исключением того, что одному из собственников был поставлен диагноз «шизофрения». Он состоял на учете в диспансере, но дееспособности лишен не был. Во всех риелторских агентствах собственникам советовали это скрыть, сетуют эксперты.
Опасные связи: с кем чревато совершать сделки с недвижимостью
Однако так делать нельзя, подчеркивают они: данный факт выяснится при первой же проверке, из-за чего доверие потенциальных покупателей будет разрушено. «Клиенты согласились с нашими аргументами, подписали договор. Сделка было организована с освидетельствованием. Все прошло гладко, и покупатель тоже был доволен.
«Вывод из истории простой: честно расскажите о вашей ситуации профессионалу, и он найдет из нее выход», — резюмировали эксперты.
Тюремный романс
То, что в ходе сделки необходимо проверять и контрагентов, и риелторов, — это усвоили уже многие, но важно не забывать и о необходимости искать проблему «на своей стороне», особенно если у продаваемой недвижимости несколько собственников, предупреждают в «Азбуке жилья».
«Это почти страшная сказка о том, как внезапно появившийся из тумана айсберг проплыл мимо и лишь слегка зацепил корабль», — поясняет специалист компании и рассказывает о нестандартной истории одной сделки.
Продавалась квартира, которая находилась в собственности у матери и двух ее совершеннолетних сыновей. Они хотели разменять свое жилье и разъехаться. Старший сын находился в тюрьме. Мать поехала к нему за разрешением, получила генеральную доверенность. К тому моменту был найден покупатель на квартиру, все было готово к сделке. Но в последний момент выяснилось, что старший сын буквально за день до оформления доверенности проигрался в карты и написал дарственную на свою долю.
Семь принципиальных вопросов о доверенностях при сделках с недвижимостью
Пришлось переоформить доверенность, иначе это была бы «двойная продажа», которая была бы признана недействительной. Квартиру продали с новым собственником, на которого была оформлена дарственная. «Старший сын, вероятнее всего, после выхода на свободу будет жить у матери. Потому что только мамы любят нас всегда и прощают все наши ошибки», — резюмирует эксперт.
Между прочим, это не единственная такая история. Девушка решила приобрести квартиру в новостройке на деньги от продажи квартиры родителей, вспоминает еще одну историю директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Недвижимость была выставлена на продажу, и покупатель нашелся достаточно быстро, однако к моменту сбора документов выяснилось, что собственниками являются только родители девушки, которые против реализации квартиры, а их дочь там даже не прописана», — добавляет она.
Разобраться без старших
С технической стороны также не стоит исключать «подводные камни», ведь как покупатель может столкнуться с недостаточно честным продавцом, так и сам собственник жилья — с недобросовестным приобретателем. Например, в случае расчетов через ячейку обязательной рекомендацией является пересчет денежных средств. Эта процедура нужна, чтобы исключить риски их недополучения, комментирует эту практику заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова, и рассказывает историю одной сделки.
«Продавец искал покупателя на свою трехкомнатную квартиру, но при этом не был готов к значительным ценовым уступкам. В результате клиенты уходили с объекта. Однако через некоторое время был найден покупатель, который уговорил продавца на скидку в размере комиссии риелтора. Таким образом, стороны решили действовать напрямую, не прибегая к помощи специалистов. Сделка уже подошла к финалу, наступило время взаиморасчетов, а покупатель настаивал на том, что пересчет производить не надо. Однако продавец квартиры засомневался и все-таки настоял на пересчете. В результате выяснилось, что небольшой суммы не хватает».
При этом интересен тот факт, что в результате пересчета (в целом по сделкам) сумма может оказаться не только меньше, но и больше оговоренной величины, так что в пересчете должен быть заинтересован и покупатель, указывает эксперт.
Дело — табак
Со дня сотворения современного рынка недвижимости эксперты настоятельно советуют: приводите перед продажей квартиру в «товарный вид», но до сих пор находятся собственники, которые их не слушают.
«Однажды мы поехали на показ, а риелтор продавца не приехала, я сначала несколько удивился», — вспоминает управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.
А как зашли в квартиру — все стало понятно. Дверь нам открыл сын хозяйки квартиры с сигаретой в руке, в другой комнате — такая же курящая мама. В итоге — наглухо прокуренная квартира, коричневые потолки и стены, расстраивается он.
«Я еще тогда подумал, что продавать такое они будут долго», — резюмирует Вишняков.
Губительная жадность
Неправильная оценка продаваемой квартиры — это вечный бич вторичного рынка жилья, уверены все эксперты.
Как потерять деньги, жилье и жизнь: истории мошенничества с квартирами
Недавно к нам обратилась клиентка — продавец двухкомнатной квартиры, рассказывает руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. «Двушка» была хорошая, с качественным ремонтом, в новом доме, а в качестве альтернативы владелица объекта хотела приобрести трешку в доме под реновацию.
Но были и сложности: владелица жилья сама решила, что ее квартира будет продаваться за определенную сумму. И сумма эта была существенно выше рынка. Более трех месяцев квартира экспонировалась безуспешно — клиентка категорически отказывалась снизить цену хотя бы на рубль, не давая объяснений. Наконец, мы с ней серьезно поговорили и выяснили, что она назначила столь высокую цену, потому что ей нужна определенная разница от продажи, два миллиона рублей. Также стало понятно, что она неверно оценила стоимость квартир, которые подходят ей в качестве альтернативы (думала, что они дороже, чем на самом деле). В итоге все закончилось хорошо: клиентка снизила цену, но смогла купить желанный объект и получить необходимую разницу, заключает Бербенева.
Губительная щедрость
Бывает и обратная ситуация — когда продавец из-за неопытности продает свою квартиру намного дешевле, чем мог бы, отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.
На кризисном рынке не исключена такая ситуация: собственник с энтузиазмом берется за продажу своей квартиры. Для оценки использует открытые источники, что в целом правильно, но, к удивлению своему, обнаруживает, что просмотры случаются раз в два месяца и покупатели настроены крайне скептически: указывают на недостатки и требуют скидки в десять-двадцать процентов, скажем, от пятисот тысяч до полутора миллионов рублей. «Свои требования объясняют тем, что цены у всех завышены, и ориентироваться на объявления в интернете не стоит», — поясняет Иванова. Двоих таких покупателей продавец выпроводил, но любому терпению есть предел: когда он слышит одну и ту же «пластинку» в третий, пятый, десятый раз, создается ощущение, что он действительно чего-то не понял, и это реальный размер торга.
Многие поддаются на подобные провокации и действительно продают свои квартиры намного дешевле рынка, так как квалифицированного консультанта, который смог бы оценить предельный размер скидки, под рукой не было. Подобные покупатели — обычные перекупщики, которые ищут чересчур наивных продавцов, а спустя три года будут искать на эту же квартиру чересчур наивных покупателей. «Такие вот доморощенные инвесторы», — резюмирует Иванова.
Деньги ,
17 сен 2021, 11:52
0
Для успешного выхода на сделку нужны полный пакет документов, четкая последовательность действий и адекватная цена
Правильная стратегия поможет быстро найти покупателя квартиры
Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.
Эксперты в статье:
- Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
- Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
- Николай Миллер, нотариус города Москвы
Как правильно подготовиться к продаже
Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.
Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт;
- справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
- выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
- нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
- разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
- свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
- письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
- правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
- технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.
Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.
Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.
Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность
(Фото: pexels.com)
Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.
Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.
Как общаться с потенциальным покупателем
Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.
Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.
Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.
Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.
Шаг 10 — получить деньги.
«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.
Как правильно определить цену квартиры
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.
Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.
Как оформить договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Главное для продавца — это получить деньги в полном объеме
(Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС)
Как произвести расчет
Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.
«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Для большинства людей продажа недвижимости — самая крупная финансовая операция в жизни. Потому к процессу продажи продавцы подходят излишне эмоционально. И совершают несколько типичных ошибок, из-за которых теряют и время, и деньги.
1. Завышенная цена
На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, у каждого объекта есть три цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена. Цена предложения — это цена, которую за объект хочет получить продавец. Цена спроса — сумма, которую готов заплатить покупатель.
Реальная цена — та, по которой заключается сделка. Публикуются только цены предложений, цена спроса и реальная цена обычно остаются «за кадром». Потому, пытаясь определить рыночную стоимость своей недвижимости, большинство продавцов исходят из самых высоких цен аналогичных объектов. А потом устанавливают цену своего еще чуть выше.
Обращаться к специалистам-риелторам, которые в курсе и цен спроса, и реальной стоимости сделок, покупатели не спешат. Или же, услышав цифру ниже желаемой, пренебрегают оценкой специалиста.
Бывает и так, что при продаже квартиры продавцы исходят даже не из средней цены предложения в соответствующем сегменте, а из собственных потребностей: нужна определенная сумма, и продавать дешевле не могут. В итоге, объект продается гораздо дольше, чем мог бы. А если на рынке нисходящий ценовой тренд, то сумма, полученная при продаже, может оказаться ниже той, которую продавец мог бы получить, если бы изначально установил адекватную цену.
2. Преувеличение достоинств квартиры и слишком эмоциональное отношение к продаже
В объявлениях о продаже часто можно встретить фразы вроде «ремонт в квартире делался для себя», «квартира с отличной энергетикой», «ни за что не продавали бы, если бы не крайняя необходимость». Обычно такие формулировки соседствуют с существенно завышенной ценой. Нередко продавцы отказываются от выгодной сделки с покупателем, который слишком придирчиво оценивал квартиру при просмотре, принимая замечания на свой счет.
3. Длительное ожидание подходящей цены
Некоторые продавцы, получив согласие покупателя купить квартиру по заявленной цене или чуть ниже в течение нескольких дней после размещения объявления о продаже, отклоняют такое предложение и даже повышают цену. Они боятся продешевить и надеются, что раз на такую цену нашелся покупатель, то найдутся и желающие купить дороже.
В итоге, владельцы рискуют получить в итоге сумму ниже той, что предлагалась изначально. Понять насколько адекватна цена поможет количество просмотров. Если их меньше пяти в неделю, скорее всего, цена завышена.
4. Нетоварный вид жилья
Цена квартиры вполне адекватна, потенциальных покупателей, желающих посмотреть ее воочию предостаточно, но купить никто не хочет? Возможно, у квартиры просто не товарный вид. Например, много лишних вещей и старой мебели. Перед продажей квартиры не помешает сделать если не косметический ремонт, то генеральную уборку.
То, что можно отремонтировать собственноручно, стоит отремонтировать. То, что ремонту не подлежит, лучше выбросить. Отпугнуть покупателей еще на этапе просмотра объявлений могут и фото, если они плохого качества или сделаны в хмурый день. Фотографируйте квартиру в солнечную погоду и в выгодных ракурсах.
5. Недостаток информации об объекте
Давая объявление о продаже квартиры, некоторые продавцы публикуют минимум информации: например, только район, количество комнат и контактный номер телефона. Но лаконичность не вызывают доверия у потенциальных покупателей, они просто игнорируют такие объявления.
6. Нежелание заключать эксклюзивный договор с посредником
Если вы просто дали информацию о продаже квартиры в несколько агентств недвижимости и рассчитываете, что посредники будут работать на вас, а заплатит за все покупатель, вынуждены вас разочаровать. Посредники, конечно, разместят ваше предложение в своих базах, но активно продвигать его не будут.
Продвижение стоит времени и денег, а сколько придется продавать — неизвестно. К тому же, раз уж посреднику платит покупатель, то и работать он будет на покупателя: активней торговаться, снижать цену, указывать на незаметные для покупателя недостатки. Если хотите, чтобы посредник работал на вас, заключайте эксклюзивный договор. Так вы сможете продать квартиру быстрее и на относительно более выгодных условиях.
7. Желание получить за недвижимость только валюту
До последнего времени такое желание было вполне привычным и закономерным для рынка. Но сегодня желание продавцов получить только доллары, выглядит неуместным. Не только потому, что гривна, в которой подавляющее большинство получает зарплаты, стремительно девальвирует. Но и потому, что легально купить валюту в Украине невозможно.
www.domik.ua
Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.
Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.
Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене
Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%. Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка – на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей. И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.
Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей – стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.
Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это – неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.
Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус
Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку. Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке. Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас – от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.
Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера – прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.
Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре
На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.
Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства. Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.
Для покупателя это – риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.
Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.
Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр
В Екатеринбурге все продают на условии «утром – деньги, вечером – стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней. Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено – все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста
Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них – проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать здесь).
Второй метод – проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.
Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца
Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.
Алексей Пузырев
брокер по недвижимости АН «Линк»
Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи – благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.
Ошибка №6. Непривлекательный вид квартиры
Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.
Ирина Сангалова
начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху – на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.
Ошибка №7. Отсутствие фото в объявлении
Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.
Дмитрий Гусев
генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка»
Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты… Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.
Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.
Ошибка №8. Формальный подход к продаже
Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», – Прим. ред.), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные – это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.
Ошибка №9. Неготовый пакет документов
Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.
Ошибка №10. Неузаконенная перепланировка
Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.
Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.
Автор: Евгения Курмачева
Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: Ремонт квартиры