Ошибки нотариуса при оформлении купли продажи квартиры - Не ошибается лишь тот, кто ничего не делает!

Ответственность нотариуса реальна: данные подтверждают

15.12.2015

Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба. По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса. При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.

Как сообщает компания Ингосстрах, которая осуществляет данный вид страхования с самого начала его законодательного внедрения, «за пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн. рублей. Ситуации и финансовые последствия, были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн. рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры». Конечно же, Ингосстрах не единственная компания, которая занимается страхованием профессиональной ответственности нотариуса, и общие данные по количеству страховых выплат несколько выше, но их количество, по данным мониторинга ФНП, не превышает двух-трех десятков в год по всем страховым случаям.

При этом, применительно к общему количеству нотариальных действий, даже если учитывать только нотариальные действия, имеющие отношения к удостоверению сделок, процент ошибок нотариуса остается ничтожным. «Небольшое количество страховых случаев, несомненно, говорит о том, что нотариусы страны ответственно выполняют свою работу, на деле защищают права граждан, соблюдение прав собственности, — сказал „РГ“ президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. — В то же время, конечно же, ошибки могут случаться, и механизмы страхования профессиональной ответственности нотариуса, подкрепленные Компенсационным фондом ФНП, гарантируют гражданам полную компенсацию ущерба, если такой случится по вине нотариуса. Гражданин может быть уверен — его интересы и права всегда надежно защищены, если сделку удостоверяет нотариус».

Последствия нотариальных ошибок могут быть самими разными. На текущий момент, максимальные убытки происходят при осуществлении сделок купли-продажи с объектами недвижимости, хотя их общее число невелико. Как отмечено в данных мониторинга Федеральной нотариальной палаты, «по итогам 2013 и 2014 годов можно говорить, что только 4 страховых случая по нотариально удостоверенным сделкам по договорам страхования риска профессиональной ответственности нотариусов, влекущих за собой выплату страхового возмещения, связаны с удостоверением нотариусами доверенностей на недвижимое имущество, которые впоследствии были признаны недействительными. И только 1 сделка признана недействительной».

Ниже представлено несколько примеров страховых случаев, предоставленных компанией Ингосстрах, которые все-таки были связаны с ошибочными действиями нотариусов, и по которым были осуществлены выплаты страхового возмещения:

— ВРИО нотариуса заверил доверенность от владельца квартиры на третье лицо на право продажи квартиры, на основании которой была продана квартира. Владелец квартиры о продаже своей квартиры не знал, в итоге судами всех инстанций доверенность была признана ничтожной. Предыдущие по цепочке продавцы исчезли, и после того, как владелец квартиры вернул свое законное право собственности, конечный покупатель квартиры обратился с иском о взыскании убытков к нотариусу. В итоге страховая компания компенсировала за него 2 млн. рублей (стоимость квартиры по договору купли-продажи) и судебные расходы в размере около 30 тысяч рублей на ведение судебного процесса.

— Другой случай был связан с ошибочным оформлением свидетельства о праве на наследство, в котором нотариус указал неверный номер банковского вклада. На основании данного свидетельства банк выдал наследнику сумму вклада, принадлежащего другому лицу. После того как владелец данного вклада обнаружил некорректную операцию, он попытался вернуть деньги, но платеж не смогли отменить. В итоге разница между суммой на «правильном» вкладе и вкладе, с которого произошло списание на основании свидетельства на наследство, составила 200 000 рублей. Собственник обратился с претензией о взыскании данной суммы с нотариуса, что и послужило основанием для выплаты страхового случая.

— Еще один случай произошел в процессе заверения подписи юридического лица на заявлении для государственной регистрации — ВРИО нотариуса забыл поставить печать на бланке. В итоге, компания понесла дополнительные расходы около 50 000 рублей на повторную подачу заявления со всеми документами, которые были также компенсированы Ингосстрахом (здесь важно отметить, как поясняют эксперты страховщика, что договор страхования должен распространять свою защиту не только на самого нотариуса, но и на лицо, временное его замещающего, за действия которого нотариус несет ответственность).

— Также можно рассказать об ошибке в оформлении согласия на временный выезд за пределы РФ для несовершеннолетней. В нотариально удостоверенном согласии были некорректно указаны ее паспортные данные, что привело к задержке вылета и необходимости срочного переоформления доверенности, а также авиабилетов. Общая сумма расходов, составившая чуть меньше 50 000 рублей, была выплачено по договору страхования ответственности нотариуса.

— недавний случай произошел в Адыгее — в конце сентября было принято судебное решение о взыскании убытков в результате допущенной нотариусом технической ошибки, выразившейся в непрочтении нотариусом вслух финального варианта предварительного договора купли-продажи. В итоге объекты недвижимости были реализованы по цене на 4 млн. рублей ниже первоначальной стоимости, которая предварительно оговаривалась сторонами сделки. Поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи, то сделка была совершена по цене на 4 млн. рублей ниже изначально условленной. Впоследствии в судебном споре между покупателем и продавцом объектов недвижимости право собственности перешло к покупателю, при этом в данных судебных решениях ошибка нотариуса была зафиксирована. После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости решил взыскать причиненные убытки с нотариуса.

По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Напомним, что каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, есть коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. А с будущего года начнет формироваться компенсационный фонд ФНП — страховка на самый крайний случай, третья степень защиты, которая покроет выплату любого размера. Поэтому оформлять квартиру через нотариуса надежней, чем доверяться посредникам, не несущим такой ответственности. Данные о страховых выплатах доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию причиненных убытков. В неприятных ситуациях, возникших по вине нотариуса, люди получают деньги, компенсирующие их потери.

По мнению экспертов страховой компании, для сведения к минимуму рисков мошеннических обращений к нотариусу, «нотариус должен четко следовать порядку идентификации личности и совершению нотариального действия, в идеале действительно нужно делать видеосъемку удостоверения всех крупных сделок, в случае малейших подозрений в подлинности документов перепроверять их, вызывать сотрудников полиции и т.п. В этом случае все дополнительные факты и доказательства, которые смогут подтвердить, что нотариус предпринял все возможные от него по закону действия при совершении операций».

В этом плане важно отметить, что для борьбы с мошенниками и недобросовестными заявителями, которые пытаются ввести нотариуса в заблуждение, либо впоследствии пытаются оспорить законность действий нотариуса, были приняты изменения в законе, позволяющие нотариусу вести видеофиксацию нотариального действия, использовать аппаратно-программные комплексы для проверки подлинности документов, а также получать онлайн сведения баз данных ФМС. Благодаря бдительности нотариусов только в Москве в этом году был предотвращен ряд попыток мошенничества с недвижимостью.

Также стоит отметить, по словам экспертов Ингосстраха, что часть из заявленных страховых случаев в итоге, благодаря совместным действиям страховщика с нотариусами, не реализовалась, т.к. было доказано, что нотариусы действовали в рамках своих полномочий и обязанностей, и все предъявленные им обвинения не были обоснованными. При этом страховщик, даже в случае совместного выигрыша дела в пользу нотариуса, все равно нес финансовую нагрузку, но не по возмещению причиненного ущерба третьим лицам, а по возмещению расходов самого нотариуса на свою юридическую судебную защиту (расхода на адвокатов, оказание квалифицированной юридической помощи и т.п.), а также на экспертов, которые привлекаются на разных этапах урегулирования убытка для дачи полноценного экспертного заключения. Например, по итогам 2013 и 2014 г.г. страховщик осуществил выплаты по 7 случаям, когда ответственность нотариусов так не была установлена (т.е. нотариус не совершал ошибочных действий) в размере более 0.5 млн. рублей по компенсации именно таких расходов.

Институт страхования профессиональной ответственности нотариусов по праву является одним из самых первых вмененных видов страхования. Можно смело утверждать, что с данного вида страхования началось страхование профессиональной ответственности в России. Основы законодательства о нотариате, принятые в 1993 году, предусматривали для нотариусов необходимость заключения договора страхования, как одного из обязательных условий для выполнения своих обязанностей.

Стоит отметить, что требования к данному виду страхования на законодательном уровне постоянно менялись и совершенствовались. Изначально закон предусматривал обязанность по наличию договора страхования ответственности, не предусматривая никаких требований по существенным условиям страхования, и устанавливая в качестве единственного критерия минимальную страховую сумму, эквивалентную 100 МРОТ (10 000 рублей). Конечно, минимальный размер страховой суммы был несоизмерим с потенциально возможными убытками, поэтому спустя некоторое время большинство нотариусов заключали договоры страхования на гораздо большие суммы. Впоследствии требования законодательства совершенствовались с учетом всех тенденций на рынке, и уже финальная редакция Основ законодательства предусматривает совершенно иные требования. Теперь законодательство предусматривает двухуровневую систему страховой защиты: индивидуальную и коллективную, а также формирование Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, средства которого должны покрыть вероятный ущерб любого размера.

Источник

Проблема, с которой может столкнуться любой гражданин при покупке квартиры на «вторичном» рынке жилья – это признание сделки купли-продажи недействительной по основаниям, возникшим задолго до приобретения, о которых он и не мог предполагать. Мало кто из неюристов задумывается, что событие, произошедшее за несколько лет до покупки, может стать причиной изъятия квартиры из собственности.

Бывает, что через некоторое время после покупки квартиры выясняется, что один из предшествующих собственников (чаще всего первый в ряду – застройщик) находится в процедуре банкротства, управляющий успешно оспаривает всю «цепочку» сделок, и последний собственник лишается квартиры. Вопрос либо сразу решается в обособленном споре в деле о банкротстве, либо в дальнейшем управляющий успешно выигрывает виндикационный иск в суде общей юрисдикции.

Что должен предпринять гражданин перед покупкой квартиры, чтобы обезопасить себя от отъема квартиры в суде? Текущий стандарт осмотрительности (особенно в судах общей юрисдикции), жесткий: даже при околорыночной цене покупки приобретателю вменяют обязанность проверить всю «историю» объекта по восходящей; убедиться, что никто из них – не банкрот, что сделки не совершались подозрительно быстро.

До 01.01.2017 соответствовать такому стандарту было практически невозможно (что, впрочем, не останавливало суды). Но впоследствии в законе все же предусмотрели возможность любого лица получить «историческую» выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, поэтому теоретически гражданин сам может найти предыдущих собственников. Дальше нужно проверить каждого из них в ЕФРСБ, КАД и ГАС «Правосудие», БДИП, ЕГРЮЛ и так далее, а в идеале – еще и проверить правоустанавливающие документы. Для непосвященного – большой объем работы.

Коль скоро публичная достоверность ЕГРН относительна, и судебная практика налагает такие издержки на входе в сделку по покупке квартиры, то предельно рациональный, осмотрительный и не желающий рисковать покупатель скорее всего обратится к профессионалу в юридической сфере. Даже если исключить юридические тонкости, почти каждый опасается лишиться ценного объекта (квартиры), и это опасение умножается на общее недоверие к другим участникам оборота. Выбор у потенциального покупателя, по сути, сводится или к найму юриста (который, как известно, ни за что не отвечает) или к обращению к нотариусу (который в силу закона, вроде как, отвечает за свои действия). Очевидно, каким будет выбор – нотариус, потому, что всякому известно: то, что удостоверил нотариус – нерушимо.

***

В банкротных делах и вытекающих из них спорах как правило защищаются права конкурсных кредиторов: «цепочки» сделок разрываются, вне зависимости от того, подверглись ли сделки нотариальному удостоверению. Будем исходить из того, что это правильно с точки зрения защиты интересов конкурсных кредиторов банкрота – защиту их интересов нельзя ставить в зависимость от той формы, в которую обличена подозрительна сделка.

Ясно, что незадачливый покупатель может предъявить требование к своему продавцу в порядке ответственности за эвикцию. Но столь же ясно: получить реальное возмещение своих потерь он сможет не всегда, особенно, если продавец – номинальный, который использовался только для того, чтобы «вывести» квартиру. Поэтому язык не поворачивается сказать, при текущем распределении рисков в описанной ситуации интересы конечного приобретателя защищены так же серьезно, как и конкурсных кредиторов.

***

Оставить как есть ситуацию с защитить попавшего в ловушку конечного собственника либо переложить весь риск на конкурсных кредиторов либо установить абсолютную достоверность сведений ЕРГН для конечного покупателя по очевидным причинам нельзя.

Более перспективным выглядит страхование риска лишения права собственности на случай пороков предыдущих сделок. Однако, это увеличит расходы на совершения сделки: покупатель заплатит как тариф и «стоимость правовых и консультационных услуг» нотариусу, так и страховую премию. Страховка риска лишения титула с точки зрения покупателя обесценивает и заменяет нотариальное удостоверение, однако она может оказаться дороже оплаты нотариальных услуг. Поэтому в совокупности с нотариальным удостоверением, этот подход, по сути, увеличивает издержки приобретателя без какого-то разумного основания. Наконец, пока не ясно, готовы ли страховые компании массово страховать риски оспаривания сделки, которые могут возникнуть из-за банкротной процедуры.

***

Способ, который среди возможных кажется наиболее реалистичным – возложить реальную ответственность за недействительность нотариальной сделки на самого нотариуса и изменить подход к привлечению нотариуса к ответственности, если удостоверенная им сделка окажется недействительной.

В текущей судебной практике нотариуса (либо его страховую компанию) обязывают к компенсации убытков за дефекты не в самой сделки, а в каком-то предшествующем акте только в очевидных и вопиющих случаях в роде подлога документов (Определение СКГД ВС РФ от 16 марта 2021 года №49-КГ20-25-К6), или иного явного пренебрежения нотариусом своими обязанностями (Определение СКГД ВС РФ от 26 июня 2012 года №5-КГ12-4).

Привлечь же нотариуса к ответственности по причине порока нотариальной сделки из-за недействительности одной из предыдущих сделок в «цепочке» — задача, стремящаяся по сложности к нерешаемой. Обычно суды крайне ограничительно подходят к обязанностям нотариуса, которые он должен выполнить при удостоверении сделки и ссылаются при этом на методические рекомендации по совершению нотариальных действий (утв. Приказом Минюста №91 от 15 марта 2000 года и приказом Минюста №156от 30.08.2017 года), которые не раскрывают существо обязанностей нотариуса. Красная нить мотивировок отказа – нотариус должен проверить только текущий титул собственности, и в его обязанности не входит задаваться вопросом о наличии пороков в предыдущих актах о приобретении спорного имущества.

***

Выбор ответственности нотариуса как способа защиты стороны сделки имеет следующие основания.

Роль нотариуса при заключении сделок.

Считается, что отечественный нотариат построен по латинской модели, во всяком случае Россия с 1995 года – участник Международного союза латинского нотариата (International Union of Notaries). Значит, деятельность российского нотариуса надо рассматривать через призму принципов, принятых в этой организации.

В абз.1 ст.1 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что цель нотариата – обеспечивать защиту законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения действий от имени РФ.

А в ст.16 Основ – что нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Таким образом, нотариус – это профессионал в юридической сфере, лицо, которому публичный субъект делегировал часть своих властных полномочий, в том числе — для укрепления сделок между частными лицами и предотвращения судебных разбирательств.

Поэтому, можно сказать, что у российского нотариуса при совершении сделок две основные функции: (1) не удостоверять заведомо порочную сделку и (2) определённо разъяснять сторонам последствия совершения сделки, в том числе потенциальные основания оспаривания.

Некоторые экономические основания.

Нотариус обладает нужной инфраструктурой для проверки «исторической чистоты» титула – это и юридическое образование, и опыт в этой сфере, и штат сотрудников. Нотариус обладает упрощенным доступом к сведениям ЕГРН. Действующий п.2 ч.14 ст.62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет получать и исторические выписки, и копии правоустанавливающих документов в целях совершения нотариальных действий – то есть, любые сведения обо всех сделках с объектом недвижимого имущества. Предыдущий закон о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним прямо такой возможности не давал, но способы все же были. Например, в протоколе №1 от 20 марта 2014 года «О порядке взаимодействия при предоставлении нотариусом документов на государственную регистрацию прав, запросе нотариусом информации о зарегистрированных правах, запросе государственным регистратором сведений, необходимых для проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки» между Росреестром и Федеральной нотариальной палатой предусмотрено право нотариуса получать копии любых правоустанавливающих документов для совершения нотариальных действий. Поэтому в паре «гражданин-нотариус» дешевле нести риски оспаривания именно нотариусу – он профессионал в своей сфере, поэтому этот риск надо возложить на него.

Как только нотариус действительно начинает отвечать по удостоверенным им сделкам, соблазн связываться с «черными» риелторами или «серыми» юристами очевидно уменьшится. Поэтому, изменение похода к ответственности нотариуса создаст определённую превенцию нарушений.

Нотариальное удостоверение – контроль сделок «на входе». Государственный регистратор не осуществляет такой контроль при регистрации права на недвижимость на основании нотариальной сделки (ч.2 ст.59 действующего Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», в т.ч. не несет ответственности за недействительность нотариальной сделки – ч.3 ст.66 того же закона). Нотариальная процедура априори дешевле судебного разбирательства. Поэтому, установив ответственность нотариуса, мы повысим доверие к его действиям. Это увеличит количество нотариальных сделок и снизит число судебных споров, то есть на первый взгляд, общие издержки оборота на совершение сделок снизятся.

Основание по мотиву справедливости.

Раз текущая судебная практика возлагает на частного покупателя обязанность проверять юридическую историю объекта «до седьмого колена», то на нотариуса такая обязанность тем более должна быть возложена.

***

Каким образом работает ответственность нотариуса.

Разная осмотрительность.

Было бы наивным считать, что обычный гражданин будет утруждать себя проверками правовой «истории» объекта недвижимости в роде тех, которые ему предлагает провести судебная практика. Да и несправедливо возлагать на них такие стандарты поведения: для этого всем пришлось бы стать юристами.

А вот проверить «физическую» или «жизненную» составляющую будущей покупки вполне реально. Любой может съездить и убедиться, что квартира, которую ему предлагают, расположена именно по тому адресу, у нее такие-то основные характеристики (этаж, примерный метраж, количество комнат), там не живут посторонние люди.

В этой связи осмотрительность следует разделить на фактическую и юридическую. Фактическая осмотрительность требует только изучения жизненных, фактических обстоятельств, в которых приобретается квартира. Юридическая – специальных познаний в области права.

Жесткий стандарт осмотрительности следует предъявить только к физической, потому что соответствующего поведения можно ждать от любого обычного человека, и это поведение не требует несоизмеримых затрат.

Совершая сделку без нотариального удостоверения, гражданин оставляет юридические риски на себе самом, и потому в этом случае уместно ставить вопрос о соблюдении им юридической осмотрительности. Когда гражданин обратился к нотариусу для удостоверения сделки, если нотариус ее удостоверил, для гражданина этот стандарт должен считаться соблюденным. По жизни, этот принцип тоже кажется обоснованным: человек обратился к профессионалу, которому государство дало полномочия укреплять оборот – куда уж быть более осмотрительным!

Такой подход будет естественным для оборота, потому что он реализует максиму «что удостоверил нотариус – нерушимо» через ответственность нотариуса.

Кажется, что суды понимают, что осмотрительность может быть разной, правда не выражают свою мысль точными словами. Поэтому, ее деление на фактическую и юридическую приживется в практике.

Механизм de lege lata.

В ст.55 действующей редакции Основ законодательства РФ о нотариате говорится, что при совершении нотариального договора в отношении недвижимости нотариус должен проверить принадлежность данного имущества отчуждателю, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этого договора.

Именно обязанность проверить наличие обстоятельств, препятствующих совершению договора (с учетом функции нотариуса) и позволяет возложить на него обязанность проверять и всю историю сделок с объектом и текущий статус лиц, которые эти сделки совершали. Наличие среди правопредшественников банкрота, очевидно низкая стоимость отчуждаемого объекта или подозрительное совершение нескольких сделок с объектом в короткий период времени – всё это обстоятельства, которые должны стать препятствием для совершения договора.

Случай признания нотариальной сделки недействительной из-за пороков в предыдущих хорошо регулируется с помощью абз.2 п.1 ст.401 ГК РФ: от нотариуса при удостоверении сделки требуется проявить такую степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота для надлежащего исполнения обязательства. Иными словами, он должен был сделать все возможное, чтобы удостоверенная им сделка не оказалась недействительной. А если признаки недействительности выявлены – как минимум разъяснить сторонам сделки, какие последствия и при каких условиях это может повлечь.

Характер обязательства (оказание услуг лицом, наделенным для этого публичной властью) и условия оборота (к нотариусу приходят, потому что он очевидный профессионал в юридической сфере, обладающий возможностями, которых иные участники оборота не имеют) позволяют утверждать, что нотариус при удостоверении сделки должен не только проверить личность и дееспособность сторон, но и совершить проверку истории объекта сделки всеми доступными средствами («историческая выписка из ЕГРН, получение документов-правооснований предшествующих собственников и дальнейшая проверка способами, указанными выше).

Если из полученных сведений нотариус как профессиональный юрист, усматривает признаки ничтожной сделки, он должен отказать в ее удостоверении (разъяснив заявителям причины отказа). Если он видит, что сделка потенциально оспорима, то он может (но не обязан) ее удостоверить, но обязан объяснить сторонам, при каких условиях она может быть признана недействительной.

***

Сказанное выше не значит, что ответственность нотариуса за удостоверенные им сделки должна быть безгранична. Все-таки, он, прежде всего – советник, который обязан разъяснить участнику оборота последствия совершаемой им сделки. Окончательное решение всегда остается за клиентом, и если нотариус совершил необходимые проверки, предупредил о возможных рисках, но клиент настоял на удостоверении сделки – нотариус не должен отвечать.

Поэтому, общие правила ответственности нотариуса могут быть такими:

— В случае признания нотариальной сделки недействительной как ничтожной, в том числе из-за пороков предыдущих сделок, ответственность за убытки сторон сделки ложится на нотариуса.

— В случае признания недействительной оспоримой сделки ответственность за убытки сторон ложится на нотариуса, если он увидел или должен был увидеть основания оспоримости, но не сообщил об этом сторонам и не разъяснил условия и последствия признания оспоримой сделки недействительной.

***

В рассмотренном подходе можно поискать недостатки. Например, реальная ответственность нотариусов породит вал отказов в удостоверении сделок: опасаясь взыскания, нотариусу будет проще отказать – это может дестабилизировать оборот. Однако, во-первых, деятельность нотариуса в том и заключается, чтобы, будучи профессионалом, принимать на себя негативные последствия юридических ошибок. Во-вторых, встряска настоящей ответственностью отрегулирует рынок нотариальных услуг и сделает его более конкурентным: постепенно те, кто не готов отвечать (а значит, не может оказать услугу качественно), окажутся не у дел. В-третьих, большое количество отказов в переходный период – это не повод не проводить реформу. В-четвертых, некоторые сделки действительно не нужно совершать, и нотариус, увидевший очевидные риски, может не допустить нарушения прав ее потенциального участника.

Более серьезное препятствие в том, что предложенный путь возможно, приведет к увеличению нотариальных тарифов, и в конечном счете нотариальное удостоверении сделок станет дороже для оборота. Однако перед тем как отнести поднятие стоимости нотариальных услуг к минусам модели «отвечает нотариус», нужно посчитать, на сколько эти тарифы возрастут. В рамках этой короткой заметки провести подобные подсчеты затруднительно, да и данных явно не хватает. Кроме того, перед тем как считать потенциальное увеличение тарифов, нужно поставить более общую проблему: насколько экономически обоснованы текущие нотариальные тарифы.

Понятно, что если утвердить предложенный подход к ответственности нотариуса, то его объем работы при нотариально удостоверении существенно вырастет. Но если нотариат к этому не готов, лучше открыто признать, что роль нотариуса сводится только к удостоверению личности стороны сделки и её способности совершить эту сделку. Это будет честнее по отношению к участникам оборота, а оборот найдёт выход и в такой ситуации.

***

Идея написать этот текст возникла по следам дела, где лишившийся квартиры гражданин пытался взыскать убытки с нотариуса, который удостоверил недействительную сделку. Тогда еще никто не знал, что законодатель решил изменить порядок предоставления сведений из ЕГРН и практически «закрыл» реестр в части данных о собственниках. Но мне кажется, что новый порядок (Федеральный закон №266-ФЗ от 14 июля 2022 года) принципиально не влияет ни на поставленные проблемы, ни на предложенные решения. Скорее, он только укрепляет подход о реальной ответственности нотариуса, поскольку теперь возможность обычного гражданина получить сведения о собственниках объектов недвижимости ограничены.

Источник

Договор купли-продажи один из самых распространённых договоров на сегодняшний момент, так как любой акт продажи имущества регистрируется именно данной сделкой. К слову сказать, договор купли-продажи – это двухстороннее соглашение, юридическим фактом которой является переход права собственности от одного участника сделки (продавца) к другому (покупателю).

Договор купли-продажи квартиры не всегда должен быть удостоверен нотариусом, но законом установлены случаи обязательного удостоверения данной сделки.

В каких случаях необходима сделка купли продажи квартиры через нотариуса

Обязательного нотариального заверения договора купли-продажи требуется в случае:

если недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, находится в долевой собственности;
если недвижимое имущество находится в доверительном управлении;
если при продаже недвижимого имущества участвует лицо, не достигшее 14 летнего возраста или частично недееспособного;
если недвижимое имущество на момент продажи находится в распоряжении опекунов;
если соглашение совершается с ипотечным договором;
если недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

Примечание! Нотариальная практика показывает, что обращаются за заверением данной сделки не только в вышеуказанных случаях, а также при обычной купле-продаже, так как заверенный документ дает вам гарантию на чистоту заключаемой сделки, при этом обязательным условием является согласие обеих сторон.

Недвижимость разделенная между несколькими собственниками на доли

Если продавец отчуждаемой жилой площади владеет только частью квартиры (доля), и хочет её продать, то тогда данная процедуру должна быть нотариально заверена. Собственник доли может продать её как другим обладателям долей квартиры, так и в пользу третьего лица. При продаже долевой собственности, продавец обязан уведомить о данном юридическом факте других собственников квартиры.

Недвижимость в долевую собственность покупают супруги

При покупке квартиры с выделением долей супругам, такое соглашение подлежит заверению у нотариуса. Важно отличать долевую собственность супругов от совместной. Совместная собственность является законным режимом владением собственности, и делится в равных долях между супругами, долевая собственность – это договорный режим владения имуществом, с выделением любых соотношений долей супругам. Разделить квартиру по долям возможно также с помощью брачного договора. Общая стоимость брачного договора в нашей нотариальной конторе составляет 10 500 рублей (если количество объектов более 1, то за каждый последующий объект недвижимости прибавляется по 2 000 рублей, но не более 15 000 рублей.)

Если в сделке присутствует несовершеннолетний или недееспособный продавец

Если продажа квартиры осуществляется с участием несовершеннолетнего лица (не достигшего 14 лет), то в таком случае обязательно требуется особое разрешение органов опеки и попечительства, это условие позволяет защитить права несовершеннолетних граждан на благоприятные условия проживания.

Если недееспособный или несовершеннолетний гражданин не является собственником жилья, а только лишь проживает на отчуждаемой жилплощади, то удостоверение такой сделки не является обязательным условием продажи.

Сделки с договором ипотеки

В случае заключения сделки с участием ипотечного договора, данная процедура также удостоверяется нотариусом. Данное удостоверение сделки считается важным моментом в заключении ипотечного договора, так как заемщик должен обезопасить себя от непредвиденных рисков. Ипотечный договор подразумеваем нахождение приобретаемой недвижимости в залоге у банка, выдающего займ, до момента полного погашения задолженности.

Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках данного соглашения, а также его предмет. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки. Без уточнения данной обязательной информации данную сделку можно признать недействительной. Поэтому важно, чтобы данное соглашение проверил специалист, выявил существующие риски, заранее предотвратив нежелательные последствия для заемщика, и проверив чистоту данного договора, удостоверил его.

Сколько стоит оформление сделки купли продажи у нотариуса

Оформить договор купли-продажи вы можете у нашего нотариуса, мы организуем нужную консультацию и прием без очередей. Наш нотариус подготовит бланк договора, с соблюдением всех законодательных норм, учитывая все нюансы вашей сделки, а также проведет необходимую проверку при продаже квартиры. Стоимость услуг нотариуса по этой сделке указана в нижеуказанной таблице.

Цена госпошлины за данную услугу составляет 6 600 рублей. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре — за каждый последующий объект, начиная с 2-го + 1 000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13 600 руб.

Важно отметить, что если стоимость квартиры отличается от кадастровой стоимость, то нотариус возьмёт наибольшую сумму.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Стоимость данных услуг вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «Тарифы» или позвоните нам для получения быстрой бесплатной консультации.

Какие есть госпошлины и льготы

Закон предусматривает категорию граждан, которые имеют право на получение льгот, к ним относятся:

инвалиды I и II, они оплачивают нотариальный тариф в размере 50% от полной стоимости;
лица, не достигшие 14 летнего возраста, освобождаются от уплаты нотариальных действия.

Какие законы регулируют подобные сделки?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим договор купли-продажи

является Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Ст. 163 ГК РФ раскрывает сущность удостоверения сделки, а именно подразумевает под этим действием проверку законности заключаемой сделки.

Налоговый кодекс и семейный кодекс регулируют вопросы в отдельных случаях.

Порядок проведения сделки

Основным критерием оформления данной сделки является законность, то есть при заключении данного договора должны быть соблюдены все законодательно-установленные требования. Для того чтобы провести сделку, воспользовавшись услугами нашего нотариуса, изучите общий порядок сделки и нижеследующую пошаговую инструкцию.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

1 ШАГ. Подготовка предварительного договора, в котором будут указаны основные нюансы сделки, а именно сроки, характеристики объекта недвижимости, стоимость, личные данные обеих сторон. Предварительный документ подписывается обеими сторонами.

2 ШАГ. Сбор необходимых документов (см. ниже).

3 ШАГ. После предоставления полного комплекта документов нашему нотариуса, вы можете дополнить договор дополнительными сведениями, и в его присутствии подписать документ обеими сторонами.

4 ШАГ. После подписания договора сторонами, нотариус, подтверждая подлинность сделки, ставит свою подпись и печать.

5 ШАГ. После подписания документов нотариус самостоятельно подает договор купли-продажи на регистрацию в орган регионального Росреестра.

6 ШАГ. Данная процедура будет официально зарегистрирована и занесена нотариусом в специальный федеральный реестр, где будет указана информация, не касающаяся содержания договора.

Примечание: Обращаясь к услугам нашего нотариуса, вы значительно экономите деньги и время. Вам просто достаточно прийти с уже готовым пакетом документов, нотариус уже предложит готовый бланк, в которой останется вбить нужные реквизиты. После оформления сделки он подаст документы на регистрацию, что будет значительно быстрее если вы сами обратитесь в Росреестр.

Какие документы необходимы

Для регистрации данной сделки наш нотариус попросит от вас следующий комплект документов:

Документ, который подтверждает право собственности продавца на отчуждаемое имущество, это может быть договор купли-продажи, договор дарения, завещание и т.д.
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности с супругом, и которая была приобретена во время брака, потребуется согласие супруга на продажу.
Если со стороны продавца или же покупателя участвует несовершеннолетние дети, то тогда потребуется согласие органов опеки.
Выписка из Единого государственного реестра, которая подтвердит отсутствие каких-либо обременений или арестов на отчуждаемую квартиру.
Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.
Сведения из домовой книги на дату продажи квартиры, в которой отражаются сведения о прописанных жильцах.
Документы, подтверждающие личность (паспорт, загранпаспорт, свидетельство о рождении и т.д.).

При обращении к нам, часть документов наш нотариус запросит самостоятельно по межведомственным каналам связи.

Можно ли оспорить сделку и в каких случаях

Действительно, оспорить договор купли-продажи можно, но в этом случае стоит уточнить, что нотариально заверенный договор оспорить практически невозможно, так как нотариус не просто заверяет его, но и делает необходимые проверки фиктивности и легитимности. Поэтому, при заключении договора у нашего нотариуса вы максимально минимизируете возможность его оспорить.

Примечание: оспорить сделку можно только в судебном порядке.

Оспорить нотариально заверенную сделку возможно в случае признания её ничтожной (ст. 166 ГК РФ) или недействительной (ст. 167 ГК РФ). Итак, в каких случаях данная сделка может быть оспорена:

Соглашение совершается с гражданином, в возрасте от 14 до 18 лет, без разрешения родителей.
Купля-продажа оформлена с недееспособным гражданином, чья недееспособность подтверждена судом.
Соглашение заключено с лицом, не отдающим отчета своим действия (например, он находится в состоянии алкогольного опьянения, или под наркотическим веществами)
Соглашение заключено под угрозой здоровья или жизни, или из-за тяжелых жизненных обстоятельств, такая сделка называется кабальной.
Нарушены права несовершеннолетних граждан или супруга, в чьей совместной собственности находилась отчуждаемая квартира.
Договор может быть оспорен если в договоре имеются неточности, ошибки, неверные сведения.
После совершения купли-продажи возникают наследники, которые претендуют на участие в делении имущества.

Все вышеуказанные ситуации однозначно могут возникнуть, если вы совершаете куплю-продажу без участия нотариуса. При нотариальном заверении такие ситуации не имеют места быть, или минимизируются, так как нотариус проверяет все указные пункты, а также оценивает реальное физическое и психологическое состояние сторон в момент заключения сделки.

Какую ответственность несёт нотариус

Нотариальное заключение договора купли-продажи – это единственный вариант, при котором юрист несет полную ответственность за подтверждение сделки, так как существуют специальные нотариальные страховки, которые в некоторых случая могут покрыть потери при причинении материального ущерба от заключаемой сделки.

Дополнительные и итоговые нюансы при оформлении договора купли-продажи:

Договор купли-продажи вы можете принести самостоятельно, а может оформить его на готовом бланке нашего нотариуса. Но, в случае ошибок в вашем документе, нотариус вправе отказать в его заверении. Поэтому, рекомендуем заключать договор на уже подготовленном и оформленном нашем образце.
При обращении к нам за совершением сделки купли-продажи, наши специалисты самостоятельно смогут запросить некоторые документы, например выписку из ЕГРН. Также, теперь нотариус самостоятельно может отправить ДКП на регистрацию в Росреестр, дополнительно платить за это вам не придется.
Нотариус – единственное лицо, которые может не просто помочь в оформлении данного соглашения, но и заверить его, при этом гарантируя вам чистоту сделки, её законность, а также сократить риски.
Оспорить сделку купли-продажи возможно, но при нотариальном заверении это практически не реально, так как нотариус проверяет документы, волеизъявление, психическое состояние сторон, а также легитимность заключаемого договора.

Прежде чем оформить сделку, советуем вам заранее уточнить все цены, совместно с нашими специалистами рассчитать полную стоимость услуг, уточнить возможные риски и внимательно проверяйте все бумаги во время передачи права собственности. В свою очередь, мы обязуемся вам предоставить бесплатную консультацию по данному вопросу, прием по записи без очередей и проволочек, проверку чистоты вашей сделки и гарантию её легитимности. Как итог вы получите наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон, а также разъяснение существенных юридических деталей данного оформления, нотариус осведомит вас обо всех существующих рисках.

Источник

Источник фотографии

Со стороны кажется, что нотариусы работают как швейцарские часы, но бывает, что и они ошибаются. Не заметили подлога, не перепроверили информацию – за промахи приходится платить. Неверно оформленные сделки признаются недействительными, документы не имеют силы, а участники получают проблемы с законом, иногда и сами того не ведая.

Надо сказать, профессия обязывает: нотариусы ответственно подходят к делу. Но количество обращений граждан настолько велико, что рано или поздно оплошать может каждый.

Предполагается, что нотариус и есть тот человек, который разбирается во всех тонкостях законодательной системы. Если специалист слабо подкован в знании законов, появляются и претензии.

НАБОР ТЕХНИЧЕСКИХ ЛЯПОВ

«Был случай, когда нотариус не проверил возраст ребенка и оформил на него договор купли-продажи вторичной недвижимости, – отметила управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – Затем оказалось, что ребенок не достиг трехлетнего возраста, а это обязательное условие для оформления таких сделок. Нотариус из своего кармана возмещал убытки клиентам. Поэтому клиентам следует быть очень внимательными, не только сверять свои паспортные данные, но и внимательно читать каждый пункт договора».

Подобные случаи в практике случаются, но они единичны. Это промахи, которые связаны с халатностью и непрофессионализмом. Как правило, за ними следует возмещение материального ущерба.

Ошибки технического рода встречаются гораздо чаще. От невнимательности нотариусов страдают в основном обладатели редких имен и сложных фамилий. Одна перепутанная буква – и документ испорчен. Да и с цифрами у нотариусов складываются непростые отношения. Неверно указанный кадастровый номер, адрес, а также погрешности в определении долей в квартире и площади жилья – обычный набор.

Был случай, когда при оформлении свидетельства о праве на наследство нотариус указал неверный номер банковского вклада. В результате наследник получил деньги со счета, принадлежавшего другому человеку. Вернуть списанные средства владелец не смог и обратился с претензией о взыскании суммы с нотариуса. Данная ошибка попала в категорию страховых ситуаций и была возмещена пострадавшей стороне.

«Исправить такие ошибки не очень сложно – у любого нотариуса существует нотариальный архив, к которому можно обратиться и через 10-15 лет даже в том случае, если нотариус переехал, перестал оказывать нотариальные услуги, и в любом другом», – пояснила Катерина Соболева.

ПОДДЕЛКА ЛУЧШЕ ОРИГИНАЛА

В 2015 году недосмотр при оформлении сделки с недвижимостью обошелся нотариусу 5,4 млн руб. Аукнулась ошибка спустя десять лет. В 2005-м нотариус удостоверил доверенность на продажу жилья, и квартира перешла в собственность другому владельцу. Через три года недвижимость снова продали. В 2012-м по решению суда обе сделки признали незаконными. Почерковедческая экспертиза показала: в доверенности стоит одна подпись, а в реестре регистрации нотариальных действий – уже другая. Значит, руку к документам приложили два разных человека. А платить по счетам обязали в итоге нотариуса.

С такими махинациями и липовыми документами нотариусам приходится сталкиваться по роду деятельности. И никто не защищен от ошибок. Конечно, специалист должен заверить подлинность представленных бумаг для сделки с недвижимостью, но вряд ли это определяется с детальной точностью. Особенно в тех случаях, когда подделка выполнена на профессиональном уровне.

Например, в Кемерово мошенник дважды продал чужую квартиру. А когда истинный владелец объявился, покупатели обратились в суд с иском к нотариусу. В ходе разбирательств установили: фальшивые документы изготовлены мастерски и определить их поддельность невозможно. В этом деле нотариус вышел сухим из воды, но риски всегда остаются.

Сейчас проще доказать свою в суде невиновность. Закон разрешает нотариусам фиксировать сделки на видео и использовать необходимую технику для проверки подлинности документов. Кроме того, открыт онлайн-доступ к базе данных Главного управления внутренней миграции на сайте гувм.мвд.рф, что, по идее, должно снизить количество заверенных темных сделок.

ВМЕНЯЕМОСТЬ ПОД ВОПРОСОМ

Профессиональных умений нотариусам не занимать, но определение вменяемости клиента далеко не всегда находится в его компетенции. Известно множество случаев, когда участники сделки признавались в суде недееспособными. Нотариуса можно понять. На первый взгляд посетитель прилично выглядит, ясно излагает мысли, в его движениях нет ничего подозрительного. Позже выясняется, что заявитель уже несколько лет состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и сделку объявляют недействительной. Поэтому не нужно с подозрением относиться ко всему, что просит сделать на приеме нотариус. Возможно, у него своя методика выявления недееспособного клиента. И если таковой выявлен, ему будет отказано в услугах.

Нотариус имеет право отказать в совершении нотариальных действий по нескольким причинам. Основное условие – заверение сделки не может противоречить закону. «Участились случаи наложения арестов на объекты недвижимого имущества по долгам, в том числе за коммунальные услуги собственников. Если на объект наложен арест, то переход прав на такой объект зарегистрирован не будет, – отметил нотариус Алексей Комаров. – Я советую агентам заблаговременно проверять сведения на сайте судебных приставов. В противном случае указанные сведения при проверке нотариусом в день нотариального заверения могут стать поводом для отказа в заключении договора. Необходимо убедиться и в том, что паспорта сторон сделки действительны. Это проверяется нотариусом на сайте ГУВМ МВД в день заверения сделки».

Если ошибка допущена и нотариус отказывается ее исправлять, выход один – принимать меры. Жалобы на технические помарки рассматривают в нотариальной палате, а серьезные проблемы придется решать уже в суде.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник

Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Риски покупателя

Риски для продавца

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Последствия занижения цены в договоре

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Свой договор на сделке с недвижимостью

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Напоследок

Рынок недвижимости динамично развивается, и параллельно возрастает спрос на покупку и предложения на продажу жилья. Сегодня купля-продажа квартиры через нотариуса – это осознанный и добровольный выбор сторон, даже если законом такая форма не требуется. Причин несколько: гарантии надежности и законности, экономия времени и средств, упрощение процедуры регистрации, защита от мошенников.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса – распространенная практика среди физических и юридических лиц. Это объясняется желанием минимизировать риски и предотвратить финансовые потери.

Нотариус выступает независимым посредником и компетентным специалистом, который обеспечивает законность сделки, юридическую чистоту документа, прозрачность расчетов, помогает в регистрации права собственности, предоставляет консультационную и практическую помощь.

Нотариальная сделка и регистрация договора купли-продажи квартиры проводится по месту нахождения недвижимости. Альтернативный вариант – электронная онлайн регистрация при участии двух нотариусов в разных городах. Стороны дистанционно оформляют договор купли-продажи и ставят простую электронную подпись. За законное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности отвечает нотариус.

По общему правилу обращение к нотариусу – право продавца и покупателя недвижимости. Однако закон предусматривает случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, дома или земли является обязательным требованием, без которого документ не имеет юридической силы:

приобретение объект недвижимости, который находится в совместной долевой собственности; распоряжение объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, за исключением совместной продажи всеми собственниками.
продажа жилья, в котором прописано несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.
Продавцом является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.
Договор ренты.

Нотариус выполняет функцию гаранта надежности и безопасности. Он обеспечивает двухэтапное сопровождение сделки – на этапе подписания договора и на этапе регистрации прав нового собственника.

Нотариус по недвижимости предоставляет широкий спектр дополнительных услуг – от консультаций и составления текста договора до удостоверения согласия супругов и проверки личности сторон, вплоть до запроса предъявить продавца или покупателя справку от психиатра об их вменяемости, если в этом возникли сомнения.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет четкий алгоритм:

Подготовительный этап.

Нотариус консультирует участников, проверяет комплектность документов, подготавливает проект договора, делает запросы.

Проверочный этап.

Обязанность нотариуса на сделке – удостовериться в личности сторон, их дееспособности, свободном волеизъявлении и вменяемости. При участии представителей проверяются их полномочия, действительность доверенности. Нотариус анализирует юридическую чистоту договора и соответствие содержания нормам закона и действительным намерениям сторон.

Финансовый этап.

Осуществляется расчет по сделке оговоренным способом – передача наличными, перечисление по безналичному расчету на счет продавца, использование депозита нотариуса.

Подписание и удостоверение.

Сторонам предлагается внимательно ознакомиться с текстом соглашения, после чего поставить подписи. Нотариус скрепляет документ своей подписью и печатью (при дистанционном оформлении – личной электронной цифровой подписью).

Регистрация права собственности покупателя.

Когда нотариус удостоверяет договоры, это автоматически означает опцию формирования и подачи им заявления в Росреестр. Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение 2-3 дней. Участие нотариуса в оформлении сделки гарантирует самый быстрый способ перерегистрации права собственности на квартиру.

При покупке квартиры через нотариуса стоимость услуг зависит от степени родства продавца и покупателя, а также от суммы сделки. Если квартиру покупают близкие родственники, то процент от суммы сделки составляет 0,2% от оценочной стоимости, но не менее 3 000 рублей для объектов стоимостью до 10 млн рублей и 0,1% + 23 000 рублей для объектов стоимостью свыше 10 млн рублей.

Для покупателей, не являющихся родственниками, стоимость услуг в два раза выше. При этом, если сумма сделки не превышает 1 млн рублей, то плата составляет 3 000 рублей + 0,4% от суммы сделки. Если сумма сделки превышает 1 млн рублей, но не превышает 10 млн рублей, то плата составляет 7 000 рублей + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн рублей. А если сумма сделки превышает 10 млн рублей, то плата составляет 25 000 рублей + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн рублей. При отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, стоимость услуг не может превышать 100 000 рублей.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса – законный и доступный способ минимизации рисков для стороны покупателя и продавца. Простая письменная форма договора позволяет сэкономить на услугах, но не защищает от возможных финансовых потерь, мошенничества и судебных споров.

Без привлечения нотариуса возрастает процент участия «черных» риелторов, которые получают комиссионные, не доводя дело до завершения. Агентства недвижимости не несут материальную ответственность за ошибки.

Риски покупателя

При сделках с недвижимостью сторона покупателя всегда рискует деньгами. Проблемные аспекты:

Неправильно составлен договор:

не прописаны обязательные условия, такие как цена, стороны;
не конкретизирован объект продажи;
отсутствует пункт о порядке решения споров;
не прописан вопрос о подтверждении отсутствия зарегистрированных лиц;
нет информации о дате выселения и акте приема-передачи.

Обременения на объекте недвижимости:

арест имущества;
залоговый объект;
невыплаченная ипотека;
право общей совместной собственности;
право общей долевой собственности;
прописанные несовершеннолетние лица или лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Заниженная оценочная стоимость в договоре: при оспаривании или отмене сделки покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая прописана в тексте соглашения.

Комментирует нотариус города Москвы

Это основные, но не единственные риски. Много подводных камней на рынке «вторичной недвижимости», в том числе в связи с вопросами законности правоустанавливающей документации. Возникают сложности с составлением и проверкой юридической чистоты документов. Из-за ошибок в договоре покупателю отказывают в регистрации прав в Росреестре.

Когда игнорируется оформление квартиры через нотариуса, покупатель часто не запрашивает акт передачи. В этом случае договор выполняет функцию передаточного документа, и, как следствие, ожидание от квартиры может не соответствовать реальности.

Риски для продавца

Без привлечения нотариуса к сделке продавец рискует не получить или недополучить сумму по договору. Причина – не установленный порядок и сроки перечисления средств. Например, в договоре может быть прописана фактическая передача денег на момент подписания, а стороны договорились провести расчет позже.

Продажа доли в совместной долевой собственности предполагает, что дольщики имеют право преимущественной покупки. Если сделка проведена без уведомления заинтересованных лиц, договор может быть оспорен.

Продавцы без надлежащего правового и нотариального сопровождения рискуют оказаться в зоне влияния мошенников, недобросовестных риелторов – остаться без недвижимости и денег.

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Купля-продажа недвижимости через нотариуса облагается пошлиной, размер которой зависит от оценочной стоимости имущества:

добровольное заверение у нотариуса, если стороны – дети, внуки, супруги, родители:

3 000 рублей + 0,2% от суммы сделки (при сделке до 10 млн. рублей);
23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 10 млн. рублей, но совокупно не более 50 тысяч рублей;

добровольное нотариальное удостоверение сделки между другими лицами:

3 000 + 0,4% по сделкам до 1 млн. рублей;
7 000 + 0,2% — стоимость имущества от 1 млн. до 10 млн. рублей;
25 000 + 0,1% по сделкам свыше 10 млн. рублей.

обязательное нотариальное удостоверение: 0,5% цены в договоре, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Сопутствующие затраты – нотариальные услуги правового и технического характера. Это 7 000 рублей за один договор + 2 000 рублей за каждый дополнительный объект в договоре. Максимальная сумма УПТХ равна 13 000 рублей.

Последствия занижения цены в договоре

Искусственное занижение стоимости квартиры или другой недвижимости в «обход» тарифам — мнимый способ сэкономить на сделке. Риски несопоставимы, поскольку в любой спорной ситуации покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Мошенники активно пользуются такой схемой.

Продажа объекта недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости влечет налоговые последствия. Если в договоре указана сумма, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, имеет место умышленное занижение налоговой базы и неполная уплата суммы НДФЛ.

Лицо, получившее доход от такой продажи, и не выплатившее налог в полном объеме, будет привлечено к налоговой ответственности: штраф в сумме 20% или 40% от неоплаченной суммы налога, согласно нормам статьи 122 НК РФ.

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Режим совместной собственности супругов вносит коррективы в оформление квартиры через нотариуса. Продажа недвижимости, приобретенной в браке, невозможна без нотариально удостоверенного согласия мужа или жены. Это требование распространяется на следующие ситуации:

покупка оформляется на одного из супругов в период, когда есть официально зарегистрированный брак;
продается имущество, которое принадлежало одному из супругов до регистрации брака, но в период брака объект приобрел неотделимые улучшения.

Прямого требования на оформление согласия для покупки квартиры нет, однако нотариально удостоверенное разрешение служит защитой от оспаривания договора в будущем и финансовых потерь. Кроме того, согласие требуется всегда, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простой письменной формы недостаточно. Юридическую силу имеет только нотариально удостоверенное согласие супруга. Для узаконивания документа достаточно предъявить:

оригинал паспорта;
оригинал свидетельства о браке;
правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру или выписку из ЕГРН (требуется на усмотрение нотариуса, подходит копия или фото).

Согласия на отчуждение или приобретение имущества оформляется на нотариальном бланке. Это бессрочный документ, если в тексте не указан конкретный срок действия. Супругу/супруге не обязательно лично присутствовать на сделке, согласие можно подписать у другого нотариуса и переслать.

Стоимость услуги составляет 500 рублей тариф и + 1500 рублей УПТХ, каждый последующий объект, начиная со второго – дополнительно по 200 рублей. Максимальный размер УПТХ – не более 2100 рублей.

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Нотариус при продаже квартиры может выполнять функцию финансового посредника и гаранта за счет услуги депозита. Депозит нотариуса это публичный депозитный счет, на котором хранятся средства клиента, пока за ними не обратится продавец.

В случае с приобретением недвижимости такой формат служит альтернативой наличному расчету или банковской ячейки. Преимущества нотариального депозита:

безналичный способ перевода крупной суммы денег;
гарантия, что продавец не получит средства, пока не выполнит условия договора;
экономия затрат на услугу (депонирование дешевле аренды банковской ячейки);
предотвращение мошеннических операций;
минимизация рисков обеих сторон;
убежденность, что продавец получит деньги своевременно и в полном объеме;
наличие механизма возврата средств покупателю, если не выполнены все условия сделки.

При оформлении сделок с недвижимостью нотариус является независимым, непредвзятым третьим лицом. Поэтому внесение средств на депозит – выгодный, безопасный и надежный способ расчетов. Средства будут храниться до тех пор, пока сторона не решит их забрать в удобное для себя время.

Используя депозит нотариуса, стороны указывают этот факт в договоре и могут согласовать, при каких условиях могут быть внесены или сняты средства. Например:

передача ключей от квартиры;
предоставление документа, подтверждающего, что по адресу никто не прописан;
регистрация собственности в Федеральной службе кадастрового учета;
указание конкретной даты.

Купля-продажа квартиры или дома предполагает регистрацию прав собственника в Росреестре. С момента подписания договора до момента получения выписки из ЕГРН средства могут храниться на депозите, что служит дополнительной страховкой юридической чистоты сделки.

Свой договор на сделке с недвижимостью

Обязательное условие для того, чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры через нотариуса, – соответствие договора всем требованиям законодательства и свободное волеизъявление сторон. При обращении в нотариальную контору можно предоставить свой вариант соглашения.

При подготовке документа важно соблюсти критерии законности и правила документооборота. Обязательные условия, которые должны быть включены в текст:

идентифицирующие данные сторон в соответствии с паспортом;
индивидуальные характеристики объекта продажи/покупки;
правоустанавливающая документация (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение);
цена договора.

Требуют внимания пункты об ответственности сторон, о способе и порядке передачи средств, сроках регистрации и многие другие нюансы. Свой вариант договора часто составляется по шаблонному экземпляру, что не позволяет учесть индивидуальные особенности конкретной сделки.

В интернете часто ищут нотариуса по недвижимости, однако на практике такого деления не существует. Нотариус занимается обширным кругом юридических задач и в его компетенции подготовка грамотных договоров под конкретную сделку, с учетом особенностей и пожеланий сторон. Он обеспечивает юридическую чистоту документа и лично отвечает за каждый пункт.

Практика показывает, что составление текста договора купли-продажи недвижимости целесообразно доверить нотариусу. Комплексная услуга по оформлению и подготовке документов позволяет сэкономить время и средства, обезопасить сделку и гарантировать профессиональное сопровождение.

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Распределение расходов на оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса законом не регулируется. Этот аспект стороны оговаривают самостоятельно по принципу – кто больше заинтересован в сделке, тот и платит.

На практике наиболее распространенная схема затрат выглядит так:

оплата нотариальных и банковских услуг – поровну;
правовое сопровождение сделки и оплата услуг риелторов – сторона, которая проявила инициативу заказа услуг;
услуга депозита нотариуса – покупатель;
согласие супруга/супруги на продажу ли покупку жилья, нотариально заверенное письмо о преимущественном праве покупки доли, доверенность на представителя – сторона, которая заказала такую дополнительную услугу;
регистрация договора купли продажи недвижимости у нотариуса (2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) – сторона покупателя.

Стоимость нотариальных услуг может быть включена в продажную цену недвижимости. При таком сценарии продавец берет все затраты и организационные вопросы на себя, но отказывается делать скидку покупателю.

Услуги нотариуса при заключении сделки купли-продажи оплачивают стороны сделки, однако, агентство может компенсировать эти расходы, если предоставляет комплексное сопровождение клиента «под ключ». Когда покупатель рассчитывается средствами материнского капитала, оформляет ипотеку, и у него нет свободных ресурсов, по договоренности продавец покрывает такие затраты.

Если объект продажи проблемный, квартира в плохом состоянии, или продавцу нужно срочно заключить сделку, он может самостоятельно нести все сопутствующие расходы. Выбор комплексного нотариального сопровождения сделки позволяет сократить затраты.

Выбранный формат оплаты нотариус уточняет сразу на этапе согласования договора. Практика показывает, что оптимальный и наиболее распространенный вариант распределения расходов – принцип 50/50.

Напоследок

Оформление договора купли-продажи у нотариуса в реалиях сегодняшних дней – не роскошь, а насущная необходимость. Продавец и покупатель получают гарантии юридической чистоты и законности сделки. Нотариус обеспечивает прозрачность расчетов, решает вопрос с регистрацией права собственности.

Обращаясь к нотариусу по недвижимости, вы экономите время и средства, сводите к минимуму риски мошенничества и ошибок, получаете исчерпывающую консультационную поддержку, правовую помощь и непосредственно услугу нотариального удостоверения. Мы дорожим вашим доверием и полностью оправдываем его!

Источник