Пропавшие миллиарды: как бизнес расплачивается за ошибки Смольного
Повтор публикации от 11.04.19
Петербургское управление ФАС РФ заподозрило Смольный в необоснованном присвоении статуса стратегического инвестора инвестору Plaza Lotus Group, который планировал построить отель в устье реки Смоленки (Васильевский остров). В результате девелопер получил участки под строительство без торгов.
Если суд встанет на сторону ФАС, это будет вторым ударом по проекту Plaza Lotus Group. Ведь, лишившись статуса стратегического инвестора, у компании могут возникнуть сложности с реализацией проекта. Первый удар нанесли депутаты Законодательного собрания Петербурга, которые поддержали местных жителей, выступающих против строительства отеля, и в декабре прошлого года перевели участки в устье Смоленки в перечень зеленых насаждений.
Претензии депутатов и антимонопольщиков к Смольному по поводу инвестпроекта на Смоленке — не уникальный случай. Инвесторы постоянно жалуются на несогласованность действий разных институтов власти, в результате чего «подвисают» проекты, в которые уже вложены миллиарды рублей. При этом, в отличие от застройщиков, терпящих серьезные убытки, чиновники, как правило, никакой серьезной ответственности за принятые решения не несут. РБК Петербург спросил экспертов, насколько дорого могут обойтись бизнесу ошибки Смольного и как спасать «замороженные» проекты.
Михаил Ривлин, совладелец компании «Мегалит — Охта Групп»:
«Ошибки органов власти нередко наносят ущерб девелоперам. Прецедентов много — были и отзывы разрешений на строительство, и отзывы градпланов. Когда возникают претензии к согласующим документам, которые получает девелопер, ответчиком выступает не компания, а инстанция, которая выдала этот документ. Девелопер привлекается к процессу в качестве третьего лица. Если вскрывается ошибка, то компания теоретически может подать иск к органу власти, но практически это бесполезно. Судебная практика сложилась не в пользу девелоперов. Логика суда примерно такая: вы же знали, что тут теоретически могут возникнуть претензии, но при этом продолжали тратить деньги, так что это ваш коммерческий риск.
Если Plaza Lotus Group решит использовать решение УФАС для подачи иска к правительству, шансы на победу будут невелики. Максимум, на что можно претендовать — вернуть вложенные в проектирование отеля деньги. Поскольку участок в устье Смоленки Plaza Lotus Group получила в качестве компенсации за расторгнутый властями инвестдоговор на реконструкцию здания Конюшенного ведомства, скорее всего, компании придется снова садиться за стол переговоров с городом и искать новое решение, как компенсировать понесенные на Конюшенной убытки».
Светлана Гузь, управляющий партнер юридической компании Legal to Business:
«Федеральный закон наделяет региональные власти широким спектром полномочий в области развития территорий, в том числе, в вопросах стратегического планирования. В Санкт-Петербурге действует свой закон «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга», который устанавливает ряд дополнительных критериев для присвоения этого статуса. В соответствии с региональным законом, строительство сети гостиниц массового сегмента — большой стратегический проект, который соответствует нормам и требованиям федерального и регионального законодательства. Если в инвестиционном соглашении между городом и девелопером соблюдена буква закона, то у Смольного неплохие шансы на победу в этом судебном процессе c УФАС.
Не стоит путать стороны соглашений и судебных процессов. Пока истцом выступает УФАС, которое будет вынуждено доказывать, что при предоставлении компании статуса стратегического инвестора были нарушены нормы законодательства. Ответчиком же выступает другой государственный орган — правительство Петербурга. У города к девелоперу претензий нет, во всяком случае, они не озвучивались в открытых источниках.
Конечно, государство может вставлять палки в колеса и, например, как это было в случае с устьем Смоленки, внести спорные территории в ЗНОП (зеленые насаждения общественного пользования — ред.). Реализация там инвестпроекта сейчас подвешена. Но компания может оспорить внесение предоставленных ей участков в ЗНОП в суде.
Кроме того, у девелопера в любом случае остается еще один рубеж обороны — если по каким-то причинам он лишится участков или возможности реализовать на них проект, он может обратиться в суд и добиваться возмещения убытков. То, что одной из сторон спора будут госорганы, дела не меняет. Правительство является таким же участником экономических отношений, как и любое другое юридическое или физическое лицо и не должно обладать статусом «неприкосновенности». В недалеком прошлом судебные инстанции при рассмотрении споров с участием города зачастую вставали на его сторону, но сейчас все больше прослеживается тенденция по защите девелопмента».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.
Акты конституционного правосудия — особый, уникальный источник права. При выявлении с их помощью глубинных смыслов, относящихся к фундаментальным конституционным целям, ценностям, принципам, возникает системный, межотраслевой эффект воздействия на всю правовую жизнь. Конституция не имеет отраслевой привязки, она — ядро правовой системы, под энергетическим влиянием которого постоянно и неизменно находятся все отрасли, институты, нормы, правоотношения. Поэтому и решения КС РФ, находящиеся в нормативном единстве с Конституцией, не имеют жесткой отраслевой привязки, а содержащиеся в них правовые позиции, сформулированные в связи с конкретным предметом, могут приобретать более широкое, универсальное значение. В условиях конституционного правосудия, в котором задействованы наиболее нормативно концентрированные правовые сущности, особенно сложно отграничить obiter dictum и ratio decidendi. При усилении нормативных характеристик конституционно-судебных решений это одновременно делает порой проблематичным выделение собственно правовых позиций КС РФ, которые могут растворяться и оставаться незамеченными в системе аргументации.
Об этом стоило упомянуть в связи с обращением к недавно принятому Постановлению КС РФ от 3 июля 2019 г. № 26-П. Поставленный заявителем — администрацией городского округа Верхняя Пышма — вопрос носил скорее характер казуса: возможно ли, как это имело место в конкретном деле, возложить на орган местного самоуправления обязательства по возмещению гражданам убытков, причиненных в связи со сносом по решению суда построек, возведенных на земельном участке, предоставленном местными органами государственной власти РСФСР для ведения садоводства и расположенном в охранной зоне опасного производственного объекта? Заявитель полагал, что отвечать в таких случаях должна Российская Федерации в силу правопреемства, а не муниципальные образования, которые являются вновь созданными в современных политико-правовых и общественно-экономических реалиях постсоветского периода. КС РФ согласился с тем, что муниципалитет в любом случае не может нести в подобных случаях всю полноту ответственности, и обязал федерального законодателя урегулировать вопрос о распределении обязанностей по возмещению указанного ущерба между уровнями (органами) публичной власти.
Хотя предмет данного обращения касался в своей основе межуровневых финансовых взаимоотношений в системе публичной власти применительно к возмещению причиненного государством вреда, КС РФ затронул также важные вопросы, касающиеся и собственно реализации ответственности государства за свои ошибочные действия, просчеты, недосмотры и т.п.
Позиция КС РФ, на которой следует акцентировать внимание, состоит в том, что само по себе возведение гражданами построек с определенными нарушениями (в данном случае — в зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов) осуществлялось на определенном историческом этапе в условиях неразвитости нормативно-правового регулирования деятельности местных органов власти по предотвращению такого строительства, а также недостаточности законодательно установленных мер по обеспечению публичной доступности в земельных правоотношениях сведений об ограничениях на возведение построек в привязке к конкретным земельным участкам. Поэтому ответственность за непринятие таких мер, повлекшее негативные последствия для граждан, не может быть снята с государственных органов, призванных в силу своего особого публично-правового статуса обеспечивать правовую основу для реализации гражданами их прав и обязанностей, включая право собственности и обязанность выполнять нормативные предписания, которые должны быть доведены в надлежащей форме и с необходимыми для исполнения ориентирами до сведения граждан. При этом КС РФ подчеркнул, что не снимается и доля ответственности с органов публичной власти на местах как с допустивших возведение гражданами построек, которые впоследствии были снесены в связи с несоответствием их возведения нормативным требованиям, притом что граждане действовали добросовестно, разумно и осмотрительно, поскольку названные органы и ранее обладали определенными возможностями в данной сфере (по крайней мере в части предупреждения граждан о негативных для них последствиях такого возведения).
Иными словами, в тех случаях, когда субъекты правоотношений оказываются в ситуации конфликта с законностью лишь по причине необеспечения государством необходимых и достаточных условий для принятия правомерного решения или же в силу разумного доверия к ответным действиям публичной власти, не усмотревшей на момент возникновения подлежащих с ее стороны оценке, контролю или удостоверению обстоятельств признаков их противоправности, данные субъекты не могут нести бремя неблагоприятных последствий, вызванных такими просчетами государства. Больше того, может возникать вопрос об ответственности самого государства за вред, причиненный такими просчетами субъектам правоотношений, что в полной мере соотносится с требованиями ст. 52 и 53 Конституции РФ.
Приведенная позиция КС РФ не должна недооцениваться в контексте раритетных обстоятельств конкретного дела, а служит развитием постепенно складывающейся конституционно-судебной доктрины ответственности государства за свои действия.
Уместно напомнить в этой связи о некоторых наиболее значимых позициях КС РФ, высказанных по этому поводу в последние годы:
— в случае выявления ошибки, допущенной пенсионным органом при назначении пенсии гражданину, — при отсутствии с его стороны каких-либо виновных действий, приведших к неправомерному назначению пенсии, — бремя неблагоприятных последствий, связанных с устранением выявленной ошибки, должно распределяться на основе общеправового принципа справедливости, исключающего формальный подход, и с учетом особенностей жизненной ситуации, в которой находится гражданин, продолжительности периода, в течение которого он получал назначенную по ошибке пенсию, и других значимых обстоятельств (постановление от 14 января 2016 г. № 1-П);
— понимание имущественных потерь бюджета вследствие неправомерно (ошибочно) предоставленного налогового вычета как недоимки означало бы признание наличия во всяком случае причиненного налогоплательщиком ущерба казне от несвоевременной и неполной уплаты налога и тем самым влекло бы необходимость применения в отношении налогоплательщика мер государственного принуждения правовосстановительного характера в виде взыскания пени; между тем бремя несения дополнительных издержек, обусловленных исключительно упущениями или ошибками, допущенными налоговыми органами при принятии решений в отношении правильности исчисления и уплаты, зачета и возврата налогов и сборов, не может быть возложено на налогоплательщиков — физических лиц, учитывая, помимо прочего, что они, по общему правилу, не участвуют в процессе исчисления и уплаты налогов напрямую и, следовательно, по крайней мере не могут быть связаны требованиями правовой осведомленности и компетентности в налоговой сфере в той же степени, что и налогоплательщики — организации, а также (в части, касающейся ведения предпринимательской деятельности) физические лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя (постановление от 24 марта 2017 г. № 9-П);
— в правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника — публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя — гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации (когда имело место ненадлежащее исполнение компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершение ошибок либо не отвечающая критериям разумности и осмотрительности реализация ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него) недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения (постановление от 22 июня 2017 г. № 16-П);
— гражданин, которому назначены пенсия по инвалидности и ежемесячная денежная выплата, не может ставиться перед безусловной необходимостью претерпевать всю полноту неблагоприятных последствий в случаях, если впоследствии выявляется незаконность принятого в отношении него решения, в том числе в связи с признанием представленной им справки об установлении инвалидности недействительной, — безотносительно к характеру нарушений, допущенных учреждением медико-социальной экспертизы, притом что сами эти нарушения не являются следствием противоправных действий гражданина (постановление от 26 февраля 2018 г. № 10-П);
— какие-либо действия (бездействие) государственных и муниципальных органов, которые повлекли включение в Единый государственный реестр недвижимости (государственный кадастр недвижимости) неактуальной, по мнению налогового органа, кадастровой стоимости, сами по себе не могут служить безусловным основанием для изменения порядка определения налоговой базы по земельному налогу, а также влечь доначисление налогоплательщику сумм недоимки и пени, притом что он не совершал каких-либо недобросовестных действий, направленных на уклонение от уплаты налога (постановление от 28 февраля 2019 г. № 13-П).
Дальнейшее усиление, наращивание конституционно-судебной доктрины ответственности государства за свои действия, в том числе при целенаправленном, сознательном отстаивании связанных с этим интересов граждан, организаций в конституционном судопроизводстве, является одним из ключевых факторов гармонизации отношений личности и государства, бизнеса и власти.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 24 декабря 2021 г. N 18-03900/21@
Управление кадастровых работ и землеустройства Росреестра в дополнение к письмам от 13.05.2021 N 18-01341/21@, от 18.08.2021 N 18-02556/21@ направляет для использования в работе доработанные по результатам анализа их правоприменения рекомендации по решению проблемных вопросов, возникающих у органа регистрации прав при исправления реестровых ошибок в соответствии с порядком изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, установленным приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241.
Начальник Управления
кадастровых работ и землеустройства
М.Д.ХАРИТОВ
|
N п/п |
Проблемные вопросы |
Позиция Росреестра |
|
1. |
Выявление реестровых ошибок органом регистрации прав |
Согласно пункту 6 Порядка <1> при выявлении органом регистрации прав реестровой ошибки в сведениях ЕГРН <2> о границах земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, указанной в части 6 статьи 61 Закона N 218-ФЗ <3>, должностное лицо органа регистрации прав, выявившее такую ошибку, готовит письмо-поручение об определении местоположения границ земельного(-ых) участка(-ов), границ (частей границ) муниципального образования, населенного пункта, территориальной(-ых) зоны (зон), лесничества. При этом действия органа регистрации прав по выявлению реестровой ошибки Законом N 218-ФЗ и Порядком не регламентированы. С учетом изложенного реестровые ошибки могут быть обнаружены (выявлены) органом регистрации прав в следующих случаях: — при рассмотрении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в случае если с таким заявлением представлен межевой план, в котором в разделе «Заключение кадастрового инженера» содержатся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных в ходе кадастровых работ ошибок; — при рассмотрении информации о возможном наличии реестровой ошибки в результате автоматической выгрузки из ФГИС ЕГРН <4> о пересечениях границ объектов (в том числе, с использованием разработанных ФГБУ «ФКП Росреестра» скриптов); — «в ручном режиме» (например, при сопоставлении сведений ЕГРН и сведений, содержащихся на картографических материалах; если очевидно неверное расположение земельного участка; по результатам анализа поступающих обращений граждан и т.д.). Росреестром совместно с ФГБУ «ФКП Росреестра» разработан перечень критериев, свидетельствующих о возможном наличии в ЕГРН реестровых ошибок <5>. Необходимо отметить, что выгрузки из ЕГРН, полученные посредством применения sql-запросов, разработанных в соответствии с указанными критериями, являются дополнительным, но не самостоятельным инструментом для выявления реестровых ошибок органом регистрации прав. Выявление реестровой ошибки возможно только по результатам проведения детального анализа документов, на основании которых сведения об объектах были внесены в ЕГРН, и сведений ЕГРН о таких объектах. |
|
2. |
Требования к картографическому материалу в целях применения его для исправления реестровых ошибок |
Филиал может осуществить подготовку Отчета <6> с использованием картографического материала, который соответствует требованиям к точности и методам определения координат, установленным в соответствии счастью 13 статьи 22, частью 13 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных пунктами 2 и 3 Требований <7>, в том числе отвечающего следующим условиям: — картографические материалы или материалы дистанционного зондирования Земли содержатся в государственных фондах пространственных данных или ГФДЗ <8>; — указанные материалы позволяют определить значения координат характерных точек границ земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с Требованиями; — указанные материалы позволяют достоверно определить местоположение на местности границ земельных участков (например, границы земельного участка закреплены объектом искусственного происхождения и такой объект местности отображен на используемых картографических материалах или материалах дистанционного зондирования Земли). При использовании картометрического метода определения координат могут быть использованы ортофотопланы масштаба 1:2000 и крупнее для обеспечения точности 1 м и лучше, масштаба 1:10000 и крупнее для обеспечения точности 5 м и лучше. Также следует учитывать, что сведения, являющиеся картографической основой ЕГРН, подлежат обновлению в соответствии с требованиями к периодичности их обновления, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере геодезии и картографии, но не реже чем один раз в десять лет. Таким образом, Филиалу совместно с Управлением необходимо проанализировать материалы, имеющиеся в государственных фондах пространственных данных, в том числе с использованием размещенной на официальном сайте ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» информации о содержащихся в ФФПД <9> картографических, топографических, аэрокосмосъемочных материалах, а также ГФДЗ на соответствие указанным требованиям и определить территорию, на которой возможно использовать подобранные листы ортофотопланов. |
|
3. |
Получение необходимого картографического материала |
В целях исправления реестровых ошибок возможно использование картографических материалов или материалов дистанционного зондирования Земли: — содержащихся в государственных фондах пространственных данных; — содержащихся в ГФДЗ, в том числе полученных по результатам проведения аэрофотосъемки с помощью БВС <10> в рамках деятельности органов земельного надзора. В ГФДЗ в том числе включаются следующие материалы, полученные по результатам проведения аэрофотосъемки с помощью БВС, в рамках деятельности органов земельного надзора: — цифровые аэрофотоснимки; — файл с параметрами ориентирования снимков; — ортофотопланы. Рекомендации по взаимодействию территориального органа Росреестра и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации при передаче пространственных данных, получаемых с использованием беспилотных воздушных судов для их использования при исправлении ошибок в определении местоположения границ земельных участков, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, направлены в Управления, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Филиалы письмом Росреестра от 27.07.2021 N 16-5727-МС/21. |
|
4. |
Взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления |
При решении вопроса исправления реестровых ошибок рекомендуется наладить активное взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в части подготовки соответствующего картографического материала за счет средств регионального и местного бюджетов и помещения указанного материала в региональный и (или) ФФПД. При этом Управлению совместно с Филиалом необходимо обеспечить максимально оперативное осуществление мероприятий по исправлению реестровых ошибок и определению координат смежных и (или) не смежных земельных участков в отношении приоритетных для органов власти территорий. |
|
5. |
Отсутствие в Филиале соответствующей материально-технической базы |
В случае отсутствия в Филиале материально-технической базы для определения координат геодезическим методом (в том числе геодезического оборудования), допускается использование геодезических приборов Управления по соглашению (договору) о передаче соответствующего оборудования в безвозмездное пользование. При этом при направлении в Филиал письма-поручения ответственные лица Управления и Филиала совместно предусматривают (планируют) порядок проведения работ, использования геодезического оборудования. В целях применения картометрического метода целесообразно использование ГИС систем (при наличии в распоряжении Филиала), а также свободно распространяемых ГИС. Также считаем целесообразным осуществлять взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по вопросам использования оборудования, обучения специалистов. |
|
6. |
Условия для применения аналитического метода определения координат |
Аналитический метод определения координат возможно использовать в случае, если исправление реестровой ошибки заключается в преобразовании координат характерных точек границ земельных участков (с учетом параметров исправления реестровой ошибки): — сдвиг по осям координат, — разворот относительно осей координат, — масштабный коэффициент на основании значений координат, содержащихся в ЕГРН, — пересчет координат (в случае невозможности применения положений части 7.5 статьи 61 Закона N 218-ФЗ). При этом конфигурация границ и площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки может изменяться в пределах величины, установленной частью 7 статьи 61 Закона N 218-ФЗ. Аналитический метод определения координат целесообразно применять при условии наличия возможности расчетов значений координат характерных точек границ земельных участков, в отношении которых выявлена реестровая ошибка, на основании сведений об их местоположении и смежных с ними земельных участков, содержащихся в ЕГРН и иных документах, на основании которых установлено местоположение границ. |
|
7. |
Допустимое изменение значения площади земельного участка, указанной в правоустанавливающем документе и площади, вычисленной по координатам, определенным в результате исправления реестровых ошибок органом регистрации прав |
Согласно части 7 статьи 61 Закона N 218-ФЗ при внесении органом регистрации прав изменений в сведения ЕГРН об описании местоположения границ земельного участка в целях исправления реестровой ошибки, площадь такого земельного участка после исправления реестровой ошибки может отличаться от площади, содержащейся в ЕГРН, не более чем на пять процентов. Исходя из изложенного, условие изменения площади земельного участка «не более чем на пять процентов от содержащейся в ЕГРН» распространяется на земельные участки, в сведениях о местоположении границ которых органом регистрации прав осуществляется исправление реестровой ошибки, а также в отношении смежных и (или) несмежных земельных участков. |
|
8. |
Местоположение и конфигурация границ земельных участков не соответствует утвержденному ПМТ <11> либо Схеме <12> |
Согласно пункту 42 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, может отличаться от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном ПМТ, Схеме, не более чем на десять процентов. На основании изложенного при подготовке межевого плана по образованию земельного участка в случае использования Схемы, ПМТ, содержащих координаты характерных точек границ земельного участка, кадастровый инженер при подготовке межевого плана соотносит указанные сведения с фактическими. Вместе с тем в случае, если реестровая ошибка в местоположении границ земельного участка возникла вследствие ошибки, содержащейся в соответствующей Схеме или ПМТ, исходя из части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, такая ошибка не является реестровой ошибкой и не подлежит исправлению органом регистрации прав в соответствии с Порядком. |
|
9. |
Отсутствие доступа сотрудников Филиала на земельный участок |
В целях информирования граждан и иных заинтересованных лиц целесообразно организовать доведение информации (в том числе посредством средств массовой информации, социальных сетей) о проведении органом регистрации прав работ по исправлению реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ объектов и об осуществлении в связи с этим ФГБУ «ФКП Росреестра» определения координат характерных точек границ, в том числе геодезическим методом с выездом на местность. |
|
10. |
Хронометраж выполнения технологических процессов |
Усредненные показатели трудозатрат на выполнение работ по определению координат в отношении одного объекта недвижимости с количеством характерных точек границы 14 (среднее количество точек в земельных участках согласно сведениям ЕГРН): — подготовительные работы — 1 час; — время на дорогу к месту проведения работ и обратно — 1 час — определение координат геодезическим методом или методом спутниковых геодезических измерений (определений) — 6,23 часа; — определение координат картометрическим или фотограмметрическим методами — 1,4 часа; — подготовка документов по результатам выполнения работ — 1,1 часа. Таким образом, среднее время, необходимое для определения координат в отношении одного объекта недвижимости с количеством характерных точек границы 14 составляет: — 8,33 часа — при определении координат геодезическим методом или методом спутниковых измерений; — 3,5 часа — при определении координат картометрическим или фотограмметрическим методами. Средние трудозатраты на определение координат в отношении одного объекта, независимо от метода определения координат, составят 5,2 часа. |
|
11. |
Определение Филиалом координат смежных и несмежных земельных участков, не указанных в письме-поручении, в том числе сведения о координатах которых отсутствуют в ЕГРН |
На основании части 7.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ и пункта 8 Порядка Филиал определяет координаты характерных точек границ смежных и (или) несмежных с ними земельных участков, в том числе не указанных в письме-поручении, координаты характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, координаты характерных точек границ (частей границ) муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, в том числе не указанных в письме-поручении. Обращаем внимание, что определению подлежат координаты, в том числе смежных и (или) несмежных земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН. Значения координат характерных точек границ каждого смежного и (или) несмежного земельного участка, части такого земельного участка, определение которых осуществлено Филиалом дополнительно в соответствии с частью 7.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ включаются в Отчет согласно пункту 10 Порядка. При этом орган регистрации прав на основании Отчета также вносит в ЕГРН сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков соблюдении установленных статьей 61 Закона N 218-ФЗ, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. |
|
12. |
Принятие Решения <13> в случае подготовки Заключения <14> |
Согласно пункту 13 Порядка основанием для подготовки Решения являются Отчет, Заключение или межевой план, указанного в абзаце втором пункта 6 Порядка. |
|
13. |
Уведомление правообладателей об исправлении реестровой ошибки, связанной с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения ЕГРН в отношении кадастрового округа |
Уведомление правообладателей об исправлении реестровой ошибки, предусмотренной частью 7.5 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, осуществляется в порядке, установленном частью 5 статьи 61 Закона N 218-ФЗ. |
|
14. |
Порядок действий в случае если в период с момента подготовки Отчета до принятия Решения в ЕГРН были внесены изменения в отношении объектов, указанных в Отчете |
В указанном случае исправление реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, в отношении которого изменены сведения ЕГРН, не осуществляется. При этом границы иных земельных участков, содержащиеся в Отчете, в случае, если внесение сведений в ЕГРН о них не противоречит Закону 218-ФЗ и содержащимся в ЕГРН сведениям о смежных с ними земельных участках, вносятся органом регистрации прав в ЕГРН. Аналогичное правило действует для границ (частей границ) муниципального образования, населенного пункта, территориальной(-ых) зоны (зон), лесничества. В отношении объектов, внести в ЕГРН сведения о границах которых невозможно, органом регистрации прав в Филиал повторно направляется письмо-поручение с указанием причин невозможности внесения ранее представленных сведений. |
|
15. |
О полномочиях Филиала по внесению изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в соответствии с частью 6.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ |
В соответствии с частью 6.1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ по истечении трех месяцев со дня направления Решения в органы, предусмотренные частью 6 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 Закона N 218-ФЗ (по правилам, установленным частями 10, 12, 15.1, 16 статьи 34). Согласно статье 3.1 Закона N 218-ФЗ ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет ведение реестра границ, указанного в пункте 3 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ. Таким образом, внесение изменений в ЕГРН при исправлении реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в соответствии со статьей 61 Закона N 218-ФЗ должно осуществляться ФГБУ «ФКП Росреестра» (его Филиалами) на основании Решения, подготовленного государственным регистратором прав, и документов, предусмотренных пунктом 22 Порядка. |
|
16. |
Определение Филиалом координат земельных участков, сведения о координатах которых содержатся в ЕГРН, при этом документы, на основании которых были внесены сведения, отсутствуют в ГФДЗ и архиве Филиала. |
В соответствии с пунктом 8 Порядка Филиал определяет координаты характерных точек границ и площадь земельных участков, в описании границ которых органом регистрации прав выявлена реестровая ошибка, а также координаты характерных точек границ смежных и (или) несмежных с ними земельных участков, в том числе не указанных в письме-поручении, координаты характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, координаты характерных точек границ (частей границ) муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, в том числе не указанных в письме-поручении, с целью обеспечения исправления реестровых ошибок, выявленных органом регистрации прав. Таким образом, Филиал определяет координаты местоположения указанных объектов независимо от наличия документов, на основании которых ранее внесены в ЕГРН сведения об их местоположении. |
|
17. |
Ведение реестровых дел |
В соответствии с приказом Росреестра от 23.12.2015 N П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость» в реестровое дело объекта недвижимости помещаются документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости. В связи с тем, что на основании Заключения в ЕГРН сведения о местоположении границ объекта недвижимости не могут быть внесены ввиду отсутствия в нем необходимой информации, Заключение не подлежит включению в реестровое дело. Правообладателям объектов недвижимости Заключения не предоставляются. |
|
18. |
Определение средней квадратической погрешности (далее — СКП) при определении координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств фотограмметрическим либо картометрическим методом |
При определении координат характерных точек: с использованием карт (планов), фотокарт, ортофотопланов, созданных в аналоговом виде, величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0012 метра в масштабе соответствующей карты (плана), фотокарты, ортофотоплана; с использованием карт (планов), созданных в цифровом виде, величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0007 метра в масштабе соответствующей карты (плана); с использованием фотокарт, ортофотопланов, созданных в цифровом виде, величина средней квадратической погрешности принимается равной 0,0005 метра в масштабе соответствующей фотокарты, ортофотоплана. |
|
19. |
Отсутствие ЕЭКО на все субъекты Российской Федерации |
В случае отсутствия материалов ЕЭКО или иного картографического материала на определенную территорию необходимо применять инструментальные методы определения координат, установленные в соответствии с частью 13 статьи 22, частью 13 статьи 24 Закона N 218-ФЗ. Особенности применения картографического материала указаны в пунктах 2, 3 настоящих рекомендаций. |
|
21. |
Действия Филиала в случае отсутствия на дату подготовки документа указанного в письме-поручении пересечения границ (например, земельный участок снят с ГКУ) |
В соответствии с пунктом 9 Порядка Филиал по результатам рассмотрения письма-поручения подготавливает один из документов: Отчет либо Заключение. В рассматриваемом случае Филиалу следует подготовить Заключение в связи с устранением на момент его подготовки выявленной реестровой ошибки. |
|
22. |
Необходимость подготовки письма-поручения при наличии у Управления материалов (каталога координат характерных точек проектируемой границы земельного участка для исправления реестровой ошибки), предоставленных исполнителем работ (исполнителем контракта), при поступлении землеустроительной документации, составленной по результатам землеустроительных работ по описанию местоположения границы между субъектами Российской Федерации или муниципального образования. |
Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» не предусмотрено определение координат характерных точек границ земельных участков при выполнении работ по землеустройству, в том числе по причине того, что земельные участки не являются объектами землеустройства. Пунктом 13 Порядка определено, что орган регистрации прав готовит Решение на основании Отчета, Заключения или межевого плана и направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Таким образом, в рассматриваемом случае органом регистрации прав должно быть подготовлено и направлено в Филиал письмо-поручение об Определении координат. При этом соответствующий каталог координат может быть направлен в Филиал с письмом-поручением. |
|
23. |
Использование сведений (данных) землеустроительного дела (в частности — проектные (новые) координаты характерных точек границ земельных участков, подготовленные исполнителем контракта и содержащиеся в землеустроительном деле) ГФДЗ в качестве картографического материала, в целях применения его для исправления реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков |
Список «проектных (новых) координат характерных точек границ земельных участков» не является картографическим материалом. Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» не предусмотрено определение координат характерных точек границ земельных участков при выполнении работ по землеустройству, в том числе по причине того, что земельные участки не являются объектами землеустройства. Условия применения картометрического и (или) фотограмметрического метода Определения координат установлены пунктом 2 Требований. |
|
24. |
Исправление реестровой ошибки в объекте реестра границ путем соотнесения его с границами земельного участка. |
В случае исправления реестровой ошибки в описании объекта реестра границ путем приведения его в соответствие со сведениями о границе земельного участка, содержащимися в ЕГРН, метод определения координат и средняя квадратическая погрешность их определения устанавливается разными методу определения координат и средней квадратической погрешности координат такого земельного участка. |
|
25. |
Содержание письма-поручения |
Основанием подготовки Заключения согласно пункту 9 Порядка является невозможность определения координат. Таким образом, отсутствие какой-либо информации, предусмотренной пунктом 7 Порядка, не является основанием для подготовки Заключения (за исключением случая, когда в Филиал поступило письмо-поручение, в котором полностью отсутствуют какие-либо кадастровые или реестровые номера). |
———————————
<1> Порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденный приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241.
<2> Единый государственный реестр недвижимости.
<3> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
<4> Федеральная государственная информационная система Единого государственного реестра недвижимости.
<5> Примерный перечень критериев, свидетельствующих о наличии в ЕГРН реестровых ошибок, направлен в Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации (далее — Управления), филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации (далее — Филиалы) письмами Управления кадастровых работ и землеустройства от 11.03.2021 N 18-00634/21@, от 10.03.2021 N 18-00611/21, от 12.08.2021 N 18-02508/21@.
<6> Отчет о результатах определения координат характерных точек границ и площади земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.
<7> Требованиями к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении органом регистрации прав реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков, установлении описания местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, утвержденными приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241.
<8> Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
<9> Федеральный фонд пространственных данных.
<10> Беспилотное воздушное судно.
<11> Проект межевания территории.
<12> Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
<13> Решение о необходимости устранения реестровой ошибки.
<14> Заключение о невозможности определения координат характерных точек границ земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, границ (частей границ) муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.
Из-за пандемии в большинстве органов государственной власти и местного самоуправления снизилось число личных приемов граждан. Поэтому заявители все чаще направляют письменные обращения, в том числе в электронном виде. Одновременно увеличилось и количество судебных споров, связанных с рассмотрением таких обращений. В этой статье — подборка судебных решений за последние два года. В первой части статьи вы найдете аргументы, которые помогли органам власти отстоять свою правоту. Из второй узнаете об ошибках, которые допустили ваши коллеги.
Аргументы в защиту органа МСУ
Сначала расскажем о четырех случаях, когда суды принимали сторону органов власти. Прочтите, какие доводы последние приводили в свою защиту.
Технические проблемы при направлении обращения — вина службы поддержки, а не органа власти
В работе электронных средств связи с органами власти периодически возникают сбои. Бывает, что из-за технической проблемы заявитель не получает ответ на свое обращение. Прочтите, какие аргументы использовать для защиты муниципалитета.
ПРИМЕР 1. Гражданин отправил электронное обращение в орган государственной власти. Ответ в установленный срок не пришел. Тогда гражданин обратился в суд.
Суд установил, что на сайте, через который истец направил обращение, произошел технический сбой. Из-за этого орган власти не получил и не зарегистрировал обращение, не рассмотрел его и не дал ответ. Суд пришел к выводу, что в данном случае речь идет о слабом контроле за работой специалистов и служб, отвечающих за техническую поддержку информационных систем. Это не тождественно бездействию при рассмотрении обращения гражданина.
Суд отказал истцу в удовлетворении заявленных требований (апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2020 по делу № 33а-435/2020).
На заметку: Какими общими нормами руководствоваться при рассмотрении обращений граждан и организаций
Порядок рассмотрения обращений граждан установлен Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Граждане вправе обращаться в органы власти лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения. Такое же право есть у объединений граждан, в том числе у юридических лиц. Обращаться можно в органы местного самоуправления, к их должностным лицам, а также в муниципальные учреждения (ч. 1 ст. 2 Закона № 59-ФЗ). Обязательно рассмотрите обращение, если тема соответствует компетенции органа или его должностного лица. Это может быть предложение, заявление или жалоба. Обращение может быть устным.
Рассмотрите обращение в течение 30 дней со дня его регистрации в органе власти. В исключительных случаях срок можно продлить еще на 30 дней, уведомив об этом заявителя.
Несогласие гражданина с содержанием ответа на обращение не означает, что орган власти бездействовал
Часто заявитель получает ответ по существу, но остается им недоволен и обвиняет чиновников в бездействии. Суды в таких случаях поддерживают органы власти. Несогласие гражданина с содержанием ответа само по себе не свидетельствует о бездействии муниципалитета при рассмотрении обращения.
ПРИМЕР 2. Гражданин отправил жалобу в орган власти. Чиновники рассмотрели ее по существу и направили заявителю мотивированный ответ. Гражданин с этим ответом не согласился и обратился в суд. Истец утверждал, что чиновники не рассмотрели жалобу. Он просил признать бездействие органа власти незаконным. Суд с истцом не согласился и отказался удовлетворять его требования (апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2020 по делу № 33а-780/2020).
Администрация уже дала ответ заявителю, поэтому не стала делать это повторно
В случае неоднократных заявлений и обращений по одному и тому же вопросу можно не давать ответ по существу на повторное обращение. Суды поддержат орган местного самоуправления.
Документ: Арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с местной администрацией в постановлении от 20.08.2020 № Ф03-2848/2020
ПРИМЕР 3. Компания попросила управление муниципальной собственности городской администрации предоставить ей земельный участок в аренду без торгов. Чиновники ответили отказом. Компания обратилась в орган МСУ повторно. На это обращение она ответа не получила. Тогда компания подала заявление в суд и попросила признать бездействие чиновников незаконным.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил. Но апелляция поддержала администрацию. Судьи указали, что чиновники уже дали ответ по существу на аналогичное обращение компании. Заявитель не сослался на какие-либо новые обстоятельства, которые могли бы служить основанием для изменения принятого решения.
Заявитель просил провести проверку, но не указал всю необходимую информацию о себе
Внеплановая проверка возможна, если в обращении есть вся необходимая информация о заявителе
Если обращение содержит информацию о противоправных действиях или нарушениях, оно может стать основанием для проверки. Она возможна, если в обращении есть необходимые реквизиты, в частности информация о заявителе. Если ее нет, проверку не проводите. Посоветуйте заявителю обратиться в орган МСУ повторно, указав все обязательные реквизиты. Суд поддержит такое решение органа власти.
ПРИМЕР 4. Гражданка обратилась в орган власти с просьбой привлечь энергосбытовую компанию к административной ответственности за завышение платы и отказ в ее перерасчете. Женщине разъяснили, что для рассмотрения обращения необходимо провести внеплановую проверку. В данном случае это невозможно. Обращение было направлено по электронной почте и не содержит все нужные реквизиты. Заявитель вправе обратиться в инспекцию повторно: лично, по обычной почте либо через портал государственных услуг. Гражданка не согласилась с этим ответом и обжаловала его в суде.
Суд указал, что обращение, поступившее в государственный орган, орган МСУ или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном Законом № 59-ФЗ (ч. 3 ст. 7). В обращении заявитель должен указать свои Ф. И. О. и адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа. Либо почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме. Заявитель направила обращение по электронной почте, но не указала свои полные данные. Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении требования (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2020 № Ф01-8945/2020).
Ошибки, из-за которых муниципалитеты проигрывают суды
Теперь приведем еще четыре случая из судебной практики. В каждом из них судьи выносили решения в пользу заявителей.
Переадресация жалобы в орган, решение или действие которого обжалует заявитель
Часто письменное обращение содержит вопросы, не отнесенные к компетенции того органа, в который оно поступило. Тогда обращение нужно переадресовать органу, который уполномочен его рассматривать. Сделайте это в течение семи дней (ч. 3 ст. 8 Закона № 59-ФЗ). При этом нельзя переадресовывать жалобы на действия какого-либо органа в этот же самый орган. Это подтвердил Конституционный суд.
Документ: Выводы Конституционного суда — в определении от 24.10.2019 № 2947-О
ПРИМЕР 5. Гражданин направил в орган власти жалобу на действия другого органа. Ответа не получил и обратился в суд. Первая и апелляционная инстанции истцу отказали. Они установили, что обращение было переадресовано в другой орган — тот самый, на который жаловался заявитель. Гражданина уведомили о переадресации.
Заявитель подал в суд другой иск. На этот раз он просил признать незаконным бездействие органа, в который было перенаправлено его обращение. Выяснилось, что корреспонденция с обращением гражданина к ответчику не поступала. Поэтому суды снова отказали истцу. Тогда заявитель обратился в Конституционный суд.
Конституционный суд указал, что жалобу нельзя направлять на рассмотрение в государственный орган, орган МСУ или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется. Закон не допускает произвольной переадресации обращения гражданина в орган власти без учета нормативно установленной компетенции этого органа (п. 3 ст. 5, ч. 3 и 6 ст. 8, ч. 1 ст. 9, п. 4 и 5 ч. 1 ст. 10 Закона № 59-ФЗ). Если в обращении гражданина содержится просьба о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов, то оно не может быть перенаправлено в тот орган, с действиями или решениями которого заявитель связывает такие нарушения.
Ответ заявителю в обычном, а не заказном письме
Сохраняйте доказательства того, что вы отправили заявителю ответ. По этой причине нельзя отвечать гражданам простыми почтовыми отправлениями: их невозможно отследить. Чтобы избежать проблем, давайте ответы на письменные обращения заказным письмом с описью вложения.
ПРИМЕР 6. Гражданин направил заявление в орган власти, но ответа на него не получил. Тогда он обратился в суд с просьбой признать незаконным бездействие органа власти.
Суды поддержали истца. Чиновники не смогли доказать, что ответили на обращение. Дело в том, что ответ они направили обычным письмом. Его отметили в журнале регистрации исходящей корреспонденции. Но суд не принял запись в журнале в качестве достоверного доказательства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2020 № Ф08-11054/2020).
Неправильная квалификация обращения
Ответственное должностное лицо органа местного самоуправления должно не только правильно квалифицировать обращение, но и дать полный ответ по существу всех поставленных в нем вопросов.
Документ: Верховный суд подтвердил обоснованность привлечения чиновника к административной ответственности в постановлении от 31.07.2019 № 7-АД19-5
ПРИМЕР 7. Гражданин решил, что он вправе самостоятельно образовать орган местного самоуправления. Он назвал этот орган «МСУ Энтузиастов» и назначил себя руководителем. Затем гражданин начал издавать «постановления». Одно из них он направил в администрацию муниципального района. В этом документе гражданин указал на необходимость проложить дорогу для въезда в один из микрорайонов района и благоустроить зону культуры, отдыха и спорта для местных жителей.
Рассмотрение обращения было поручено начальнику отдела ЖКХ и благоустройства администрации. Тот ответил гражданину, что созданное им «МСУ Энтузиастов» не может рассматриваться как одна из форм непосредственного осуществления населением местного самоуправления. Требования создать объекты инфраструктуры не имеют правовых оснований.
Гражданин обратился в суд. Начальника отдела привлекли к административной ответственности по статье 5.59 КоАП. Чиновник пытался оспорить это решение и дошел до Верховного суда.
Суды всех инстанций пришли к выводу, что начальника отдела наказали обоснованно. По содержанию обращение было как предложением — рекомендацией органу МСУ по организации дороги и зоны отдыха в микрорайоне, так и заявлением, содержащим просьбу (п. 2, 3 ст. 4 Закона № 59-ФЗ). Чиновник не объяснил гражданину, возможно ли создание этих объектов, предусмотрено ли оно в планах местной администрации. Следовательно, он не дал ответ по существу на вопросы, затронутые в обращении.
Немотивированный отказ в просьбе о личном приеме
Если в письменном обращении заявитель просит принять его лично, орган МСУ не вправе немотивированно отказать в приеме. Уполномоченное должностное лицо обязано внимательно изучить доводы заявителя и по возможности провести прием. В противном случае отказ может быть признан незаконным в суде.
ПРИМЕР 8. Гражданин обратился с заявлением к должностному лицу и попросил его о личном приеме. Чиновник отказал, сославшись на нецелесообразность такого приема. Тогда гражданин обратился в суд с требованием о признании отказа недействительным.
Суды трех инстанций истцу отказали. Однако Верховный суд с ними не согласился. Истцу фактически отказали в праве изложить его доводы и, не выяснив суть его обращения, признали личный прием нецелесообразным. Отказ был бы законным, если бы чиновники сначала дали ответ по существу поставленных в обращении вопросов (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 18.02.2020 № 13-КА19-3).