Ошибки при покупке загородной недвижимости

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости

В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.

1. Не договариваться о намерениях

Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.

2. Не изучать локации

В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.

3. Техническая экспертиза

Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.

4. Не описывать интерьер

На вторичном рынке загородных домов нередки ситуации, когда покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник хочет избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Однако так делают не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. Тем самым клиент будет полагать, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества. Необходимо сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.

5. На просмотры — всей семьей

Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.

Читайте также Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

Далеко не каждый готов брать пустой участок, чтобы построить жилье. Большинство людей предпочитает покупать уже готовые дома или здания, находящиеся на стадии финишной отделки. Известно, что к такой покупке стоит основательно подготовиться. Посмотрим, на что стоит обратить внимание в самую первую очередь.

На границе тучи ходят хмуро

Самая частая причина, по которой люди продают свои дома, – это конфликты с соседями. Дом может быть великолепен, а каждый квадратный сантиметр участка красив и ухожен. Но если соседи встали на тропу войны, никакой радости жить в таком месте уже не будет. Иногда его проще продать, чем договориться.

Поводов может быть множество. На первом месте стоят территориальные споры. Некоторые из них могут длиться десятилетиями. И особенно после приватизации, которая проводилась по принципу «Кто первый встал, того и тапки». Заборы между участками в то время часто «гуляли» в разные стороны.

Даже если у продавца есть кадастровый план участка, это еще не значит, что на деле ему все соответствует. Обязательно попросите хозяина перед продажей сделать вынос границ участка в натуру. Возможно, и для него фактическое расположение поворотных точек станет откровением.

Такую услугу оказывают кадастровые инженеры, которые обязаны в итоге выдать акт о проведенном выносе.

А если вдруг выяснилось, что заборы стоят не там, где должны, потребуйте у продавца акты согласования всех спорных границ с соседями. Иначе эти нерешенные конфликты перейдут при покупке в нагрузку вместе с домом и станут уже вашей головной болью.

Ни шагу назад

Еще одним поводом для спора является несоблюдение строительных норм и правил (СНиПов) при расположении строений на участке. Люди постоянно размещают свои дома «на глазок». Иногда по незнанию, а чаще ради экономии места – «чтоб все влезло». И только потом начинают оформлять документы.

А когда узнают, что узаконить самовольно возведенный дом, расположенный с нарушением отступов от границ участка, очень сложно, решают его просто продать. От греха подальше.

На сделке фигурирует только участок, а отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления. Истинная же проблема при этом умалчивается. Нетрудно догадаться, что покупателям придется решать этот вопрос самим. Со значительными финансовыми затратами.

Часто сам дом оформлен, как положено, и построен с учетом всех СНиП, но дополнительные пристройки их нарушают. Хозяева делают изменения конструкции дома на авось и даже не думают их регистрировать. А при покупке на это мало кто обращает внимание – «выписка ЕГРН на дом есть, а что там на плане нарисовано, не разглядеть».

Но соседям неважно, кто будет отвечать за увеличившуюся тень на их посадках. Их руки уже развязаны. А суды обычно идут им навстречу. И обязывают ответчика исправить нарушения – снести незаконное дополнение. И тогда шикарную веранду или гараж для кабриолета придется демонтировать вам.

Почувствуй себя ничтожеством

Нередко бывает и так, что все вроде бы в порядке. И документы все как надо. И границы не нарушены. И с соседями никаких проблем. Но после покупки выясняется, что строить больше ничего нельзя. А иногда и вовсе приходится с домом расстаться.

Потому что на участок наложено обременение. Но не от банка или судебных приставов. А от ресурсоснабжающих организаций или наличия особых территорий, сведения о которых в выписке ЕГРН почему-то все игнорируют.

Информацию об этом также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями использования территории». Но далеко не всегда.

Обычно это бывает водо- или природоохранная зона, в зоне которых запрещены новые постройки. Еще могут быть ограничения рядом с линиями электропередач, транспортных путей и действующих электростанций.

А дом, построенный с учетом всех норм и оформленный как следует, могут запросто снести, если земельный участок хотя бы краешком находится в санитарной зоне действующего нефте- или газопровода.

При этом данные на публичной кадастровой карте Росреестра могут не совпадать с данными газовщиков. И разрешение на строительство, выданное местной администрацией, а также все остальные документы, подтверждающие право собственности, отстоять ваш дом не помогут.

Поэтому прежде чем купить понравившийся дом, прогуляйтесь вокруг. Посмотрите, нет ли каких магистральных коммуникаций рядом. И обязательно поговорите с соседями. Они вам расскажут гораздо больше, чем сами продавцы.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости

В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.

1. Не договариваться о намерениях

Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.

2. Не изучать локации

В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.

3. Техническая экспертиза

Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.

4. Не описывать интерьер

На вторичном рынке загородных домов нередки ситуации, когда покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник хочет избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Однако так делают не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. Тем самым клиент будет полагать, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества. Необходимо сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.

5. На просмотры — всей семьей

Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.

Читайте также Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

У людей, мечтающих о жизни в собственном доме, при его покупке часто возникают сомнения бытового и правового характера. И это неудивительно: сюрпризы при совершении сделки могут поджидать и под землей, и на земле, и даже в воздухе. Мы поговорили с юристом и составили список из 5 рисков, которые можно минимизировать, не поленившись изучить карту местности, выписку из ЕГРН и градостроительные документы.

1. Покупка земельного участка без границ или несоответствие фактических границ юридическим

Часто покупатели пренебрегают вопросом определения или уточнения границ приобретаемого участка, не представляя, какие последствия это может иметь. Проблема часто заключается в возможном несоответствии границ, обозначенных забором, и тех, координаты которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ранее в Государственный кадастр недвижимости). А еще границы вообще могут отсутствовать юридически.

Чтобы земельный участок был объектом недвижимости, он должен отвечать определенным требованиям. В первую очередь иметь кадастровый номер и состоять на кадастровом учете. Если номер отсутствует, то продать, купить, подарить, завещать такой участок невозможно.

Если в выписке из ЕГРН вы видите схему земельного участка, это значит, что его границы сформированы и юридически закреплены

Следует обращать внимание на так называемые ранее учтенные земельные участки — это наделы, образованные до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», права на которые зарегистрированы.

В отношении ранее учтенных земельных участков (если в дальнейшем не проводилось межевание, то есть работы по установлению границ) в ЕГРН содержатся особые отметки — «граница участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».

Все это может обернуться долгими судебными спорами с соседями и органами местного управления, а в наиболее тяжелых случаях — требованиями о сносе дома или его части. 

2. Покупка квартиры (доли) в многоквартирном доме, построенном на земельном участке для индивидуального жилищного строительства

Возведение многоквартирного, пусть и малоэтажного, дома на земле под индивидуальное жилищное строительство — это нецелевое использование участка. Приобретение квартир или долей в таких домах грозит потерей права собственности в связи с судебным решением о сносе постройки.

Поэтому в погоне за привлекательной ценой не стоит забывать о юридической стороне дела. Если вы хотите купить квартиру в многоквартирном малоэтажном доме, обратите внимание на разрешенное использование земли и наличие у застройщика разрешения на строительство.

3. Невнимание к градостроительной документации и сведениям из открытых источников  

Если цена на участок земли (и с домом, и без) слишком уж привлекательна, не спешите доставать кошелек и не верьте всему, что по этому поводу говорит продавец. Лучше проверьте подноготную недвижимости самостоятельно. Иногда для этого достаточно открыть «ЯндексКарты» или 2ГИС. После этого может выясниться, что лес напротив «лакомого» участка — это местное кладбище, а в паре километров от него может располагаться свалка или работать свинокомплекс, который регулярно будет распространять по округе не самые приятные запахи.   

Поискать правдивую информацию можно в новостях или интернет-сообществах. У многих дачных обществ и коттеджных поселков есть свои группы в соцсетях, где люди открыто делятся всем наболевшим

Нелишним перед принятием окончательного решения будет изучение градостроительного плана населенного пункта. Из него можно узнать, не собираются ли местные власти проложить через ваш участок дорогу, вырубить лес, рекламируемый продавцом как одно из преимуществ, или построить поблизости неэкологичное производство, которое в будущем обрушит стоимость местной земли.     

Еще может оказаться, что заинтересовавшая вас территория вообще не попадает в границы жилой зоны, а входит, например, в земли лесного фонда, санитарно-защитную зону аэропорта или другие категории, не подразумевающие строительство жилья или налагающие на него серьезные ограничения.   

Удержать от невыгодной покупки помогут и другие документы. Из плана подземных коммуникаций вы можете узнать, что через заинтересовавший вас участок проходит магистральный трубопровод или газовая ветка. Это повлечет за собой проблемы со строительством: по закону рядом с такими объектами нужно соблюдать санитарные отступы. А если вспомнить, что время от времени любые коммуникации выходят из строя, перспектива станет еще менее радужной.   

4. Отсутствие правового анализа документов на объект 

Многие ошибочно считают, что можно не тратить усилия на правовую экспертизу документов — какая сомнительная история может быть у земельного участка? На самом деле такое бывает.

Во-первых, при государственной регистрации перехода права может выясниться, что ранее на земельном участке находился жилой дом, который снесли или он сгорел, но с кадастрового учета он не снят, а право собственности на него не прекращено. В таком случае Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права на нового покупателя.

Чтобы снять с учета не существующий более дом, его собственнику нужно пригласить на участок кадастрового инженера, который составит акт обследования имущества

Также помните, что при отчуждении участка, полученного предыдущим собственником безвозмездно на основании распоряжения мэрии, необходимо согласие супруга на его продажу. В противном случае Росреестр зарегистрирует сделку как оспоримую и внесет соответствующую отметку в сведения ЕГРН, а для покупателя это станет неприятным сюрпризом. Но действия регистратора будут абсолютно законны: его право на это подтверждено Верховным судом РФ.  

5. Излишние надежды на материнский капитал

Многих волнует вопрос о возможности использования материнского семейного капитала для приобретения загородной недвижимости. Ответ зависит от того, что именно планируется купить. Оплатить покупку земельного участка средствами федерального бюджета в большинстве случаев не получится. 

Покупая «пустую» землю, ее в стандартных случаях необходимо оплачивать собственными деньгами, а материнский капитал можно направить на строительство жилого дома. Если же вы планируете приобретение готового дома, то обратите внимание на его юридический статус: он должен быть жилым.

Это значит, что постройка должна располагаться на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и быть пригодной для постоянного проживания со всеми необходимыми удобствами: водой, электричеством, канализацией, газом. Также дом должен иметь почтовый адрес, а собственник — возможность зарегистрироваться в нем на постоянной основе.

Единственная возможность оплатить маткапиталом именно землю появилась в рамках программы «Сельская ипотека». В конце 2020-го года правительство изменило ее условия и разрешило покупать участки для строительства дома, используя материнский капитал как первоначальный взнос. 

Построить дом в рамках программы можно далеко не везде: населенный пункт, выбранный для строительства дома, должен относиться к сельской территории, а численность его населения быть не меньше 30 000 человек. Кроме того, в программе не участвует Московская область. 

Приобретаем дом: как не купить чужие проблемы

Изучая вопрос, как выбрать новый дом, новоселы в первую очередь обращают внимание на юридическую чистоту недвижимости. Однако существуют и не менее важные детали, учитывать которые необходимо вне зависимости от бюджета покупки.

20 ошибок при покупке дома

Первая ошибка: неверная оценка потребностей. Дача для сезонного отдыха и дом для постоянного проживания всей семьи требуют различного подхода к состоянию бытовых удобств, коммуникаций и конструктивных решений. Также стоит задуматься и о том, какой размер дома вы решите выбрать для своей семьи через 5, 10 и более лет? Сколько комнат потребуется для всех ее членов?

Вторая ошибка: ремонт всегда обходится дороже, чем вы думаете. При приобретении недостроенного объекта или дома с черновой отделкой покупатель рассчитывает вложить в доработки определенную сумму. Однако практически всегда итоговые расходы оказываются в несколько раз больше запланированных.

Третья ошибка: поверхностное изучение документов. При ознакомлении с юридическим статусом жилой недвижимости необходимо запрашивать полный пакет документов, чтобы выяснить не только право собственности на дом, но и наличие возможных обременений на участок.

Четвертая ошибка: пренебрежение технической экспертизой. Общего осмотра недостаточно для того, чтобы обоснованно принимать решение о покупке. Как доподлинно узнать состояние чердачных и подвальных помещений, выяснить, по каким технологиям производилась гидро- и теплоизоляция, а также какие материалы при этом использовались? Исчерпывающие ответы на эти и многие другие вопросы может дать только техническая экспертиза, выполненная специалистами в строительной сфере.

Пятая ошибка: недостаточное изучение района. Лучшим способом получить сведения были и остаются непосредственные контакты с местными жителями. Так можно получить информацию о возможных проблемах с электро- и газоснабжением, качестве инфрастуктуры района, нежелательных соседях и множестве иных деталей, которые существенно влияют на окончательное решение о покупке.

Шестая ошибка: некорректная стоимость объекта. Не знакомому с особенностями рынка недвижимости человеку сложно делать выводы об адекватности цены, которую запрашивает продавец. В отличие от сегмента квартир в сфере частных домовладений редко можно встретить идентичные по многим параметрам предложения. Изучая, какой дом лучше выбрать, стоит учитывать, что схожие по ряду характеристик объекты могут иметь оправданное различие в стоимости, которое будет выражаться в существенных суммах.

Седьмая ошибка: излишняя доверчивость. В деле приобретения дома не может быть места устным договоренностям. При вхождении в сделку следует учитывать, что оставлять какие-то условия за рамками договора купли-продажи – значит, давать нынешнему владельцу лишние соблазны. Все возможные нюансы настоятельно рекомендуется фиксировать документально.

Восьмая ошибка: привоз на показ всех причастных. Осмотр дома – это не семейное развлечение. В неизбежной суматохе гораздо сложнее оценить размеры, планировку и расположение, а когда товарищи и родственники разбредаются по помещениям, становится невозможным получить ответы на все вопросы.

Девятая ошибка: работать с большим количеством риэлторов. Пытаться охватить максимальное число вариантов путем обращения в десяток различных компаний – это верный путь добиться того, что ни один агент не будет серьезно стараться для такого покупателя. Слишком велик риск для риэлтора предложить действительно хороший вариант, чтобы клиент потом оформил договор через другого посредника, который сэкономит на комиссии, или постарается оформить сделку самостоятельно.

Десятая ошибка: делать слишком много комплиментов. Ходить по объекту и вслух рассказывать, где и какая будет стоять мебель «в нашем новом доме» — значит, убедить собственника в том, что его жилье стоит всех запрашиваемых денег… и даже больше! После такого знакомства можно не мечтать о хорошем дисконте или рассрочке. Практически гарантированно продавец уже не станет соглашаться на лояльные условия, понимая, что его дом и так купят.

Одиннадцатая ошибка: торговаться прямо на показе. Обычно такое поведение является следствием предыдущего пункта. А со стороны собственника это выглядит, как несерьезное отношение. Ну кто будет принимать такие решения за полчаса времени, не взвесив как следует все «за» и «против»?

Еще хуже, если владельца все же получится убедить в серьезности намерений. Теперь ему тем более нет смысла давать хорошие условия: если дом такой идеальный, то его в любом случае купят!

Двенадцатая ошибка: ждать, пока цена на демпинговый дом снизится еще больше. Иногда на рынке появляются объекты по цене на 20%-30% ниже средней в сегменте. Как правило, таким владельцам срочно нужны деньги, поэтому они сразу скидывают стоимость. В этом случае, неправильной стратегией будет занимать выжидательную позицию, чтобы купить еще дешевле… через пару месяцев. Дома, продающиеся «ниже рынка» надолго в листе продаже не задерживаются.

Тринадцатая ошибка: экономить на специалистах. Приобретение недвижимости «с рук» не всегда в итоге обходится дешевле. Специалисты знакомы с профильными сферами законодательства и юридическими нюансами, и не меньше покупателя заинтересованы в том, чтобы провести продажу с минимальными затратами времени и денег. Кроме того, риэлторы обычно работают с юристами, которые могут до мелочей проверить законность сделки.

Четырнадцатая ошибка: неправильное время для покупки. Многие объекты в районе проживания могут иметь сезонный характер эксплуатации. К концу отпускного сезона существенно увеличится поток машин на ближайших дорогах. Осенью с каникул вернется молодежь, и в окрестностях школы станет изрядно шумнее. Подъездные пути, инфраструктура района, удаленность от города и социальное окружение – все это необходимо учитывать в дальней перспективе.

Пятнадцатая ошибка: пренебрежение финансовой безопасностью. При покупке дома приходится иметь дело со значительной суммой денег. Безопаснее всего считается вариант передачи оплаты через банковскую ячейку, нюансы которого (дата и время доступа, проверка купюр и т.д.) четко прописываются в договоре.

Шестнадцатая ошибка: красивое место. Даже определяя, какой дом выбрать для дачи, стоит помнить, что выбирают не вид из окна. Не стоит всерьез относиться к описаниям из рекламных буклетов: уже через несколько лет на месте красивой рощи может появиться торговый центр или автострада. В крайнем случае, выяснить ситуацию поможет проверка в местной районной управе. При выборе дома для постоянного жительства важность этого фактора возрастает еще больше.

Семнадцатая ошибка: не думать о том, что возможно, придется продавать. Рынок недвижимости меняется. Прежде чем приобретать объект, стоимость которого существенно превышает соседние владения, необходимо учитывать, что при падении цен сумма последующей продажи может даже не покрыть ипотечного кредита.

Восемнадцатая ошибка: не планировать изменений. Необходимо учитывать конструктивную возможность пристраивать дом в будущем. Расположение дома и конфигурация земельного участка должны позволять это сделать с минимальными побочными затратами.

Девятнадцатая ошибка: самоуверенность. Если вы не специалист в строительной отрасли не стоит пытаться произвести на собственника впечатление, что именно на частных домах вы собаку съели. Наоборот, задавайте любые интересующие вопросы, а профессиональную оценку строения доверьте приглашенным консультантам.

Двадцатая, но не последняя ошибка: не учитывать скрытые платежи. При покупке домовладения не стоит максимально вписываться в границы заранее определенной суммы. Необходимо учитывать, что расходы на оформление потребуют внесения дополнительных платежей, так как:

• Комиссия риэлтора. Составляет 3% и более от общей суммы сделки. Обычно размер вознаграждения посредника заранее прописывается в договоре.
• Платеж в пенсионный фонд.
• Услуги нотариуса. Определяется в зависимости от ценовой политики нотариальной конторы.

Помимо этого в план финансовых расходов стоит включить всевозможные текущие расходы.

Каверзные вопросы продавцу

При колебании, какой частный дом выбрать из нескольких в целом одинаковых вариантов, стоит обратить внимание на следующие основные моменты:

• Почему продается эта недвижимость и кому она принадлежит?
• Собран ли весь комплект документов на собственность?

К какой категории относится участок земли и как его разрешено использовать?

• Кто ранее являлся собственником домовладения?
• Кто строил дом?
• Имеются ли утвержденные проектные документы или исполнительные чертежи?
• Как организован вывоз мусора и удаление канализационных отходов?
• Из чего составляются обязательные платежи?

Эта информация позволит не только выявить размер будущих вложений и эксплуатационных затрат, но и в некоторых случаях – снизить заявленную цену домовладения.

Для тех, кто остался с осмотром один на один

Как правильно выбрать дом, если осмотр будет все же проходить без привлечения экспертов? В таких ситуациях стоит обратить внимание на детали постройки самого здания. Это позволит составить первичное впечатление о его качестве.

Выбрать время в начале весны. Распутица и таянье снега – лучший из возможных экзаменов для гидроизоляции и кровли дома. Большинство конструктивных огрехов выявляются именно в это время. К тому же, в прохладную погоду гораздо реальнее проверить отопительную систему.

Изучить фундамент и крышу. Плохая гидроизоляция – это бич современных домовладений. Результатом некачественного гидробарьера становится повышенная влажность в подвале и даже сезонное подтопление, связанное с движением грунтовых вод. Особенно внимательно стоит осматривать углы и стыки стен подвальных помещений. Поход на чердак позволит визуально оценить внутреннюю поверхность кровли. Во многих случаях банальные потеки заметны невооруженным глазом.

Проверить углы поверхностей. Выровненные стены и потолки – один из первых критериев того, как выбирать хороший дом непрофессионалу. Простой строительный уровень позволит выявить все огрехи, визуально скрытые под штукатуркой и напольными покрытиями.

Проверить окна. Одним из критериев правильной усадки стен является свободное открывание оконных и дверных створок. Помимо этого, внимательный осмотр стеклопакетов позволит выявить попавшую в их камеры влагу.

Протестировать все системы. Включать стоит все: отопление, воду, электричество и так далее. Проверять надо все по максимуму. Любой отказ владельца в таком случае является обоснованным поводом для настороженности и вдумчивого изучения проблемы.

Ошибки, совершаемые при покупке загородного дома, могут дорого обойтись, поскольку речь идет о сделке с крупными финансовыми вложениями. Среди всех таких оплошностей, специалисты выделяют пять самых распространенных ошибок.

1. Не учитывают технические особенности

Хорошо если дом построен из высококачественных материалов и вам нравится, как он выглядит. Но важно учитывать и то, как он сооружен. Иначе может случиться так, что вскоре придется делать незапланированный капитальный ремонт.

Некоторые покупатели видят только внешнее – отделку фасада, прилегающую территорию и планировку дома. Совсем забывая про осмотр состояния фундамента, перекрытий и про многие другие технические характеристики.

2. Устные договоренности

При заключении сделки с недвижимостью желательно задокументировать все договоренности. Часто случается, что обещанное на словах не выполняется. А ведь приобретение загородного дома подразумевают большие вложения, и верить только на слово – себе дороже.

Имеет значение буквально все, о чем договаривались. За какую цену продают дом, дата вселения, обещание подключения коммуникаций, что останется из мебели и т.п. Например, если продавец обещал, что в течение месяца подведет газ в дом, то это нужно отразить в договоре.

3. Незнание района и местности

На окончательную цену загородного дома также влияет его расположение. Не надейтесь на авось и все тщательно сами осмотрите. Насколько удачно расположен дом, удобно ли к нему добираться, развитость района и т.д.

Желательно осмотреть местность хотя бы дважды, но в разное время суток. Нелишним будет познакомиться с будущими соседями. Заодно расспросите, что они думают об этом коттеджном поселке. Как им живется там, нет ли поблизости каких-либо неприятных сюрпризов вроде мусорных полигонов либо кладбищ.

4. Неправильный выбор юриста

Многие не доверяют специалистам агентств недвижимости и нанимают любого стороннего или знакомого юриста. Но юрист юристу рознь! Не все из них имеют достаточный багаж знаний и опыта для проведения сделок с загородной недвижимостью.

Без знания всех тонкостей таких сделок, юрист может только затянуть процесс покупки. Например, запрашивая справки и документы у продавца, которые вовсе не обязательны. Поэтому обращайтесь к профильному специалисту, который имеет опыт организации сделок с покупкой загородных домов. Например, именно такие юристы работают в агентстве «Колизей». И они действительно смогут обеспечить чистоту сделки и максимально быстро ее оформить.

5. Неверная оценка стоимости объекта

Два дома, внешне похожие как две капли воды, могут находиться на совершенно разных стадиях готовности. Неискушенному покупателю трудно объективно оценить объем всех сделанных работ, их себестоимость и в итоге сложно понять, насколько обоснованы цены на эти дома.

Уровень утепления стен, состояние фундамента, качество отделки – это и многие другие тонкости очень важны. Например, если дом строили с целью продажи, то могли использовать материалы неважного качества. Непрофессионалу этого не заметить. Поэтому лучше пригласить специалиста, который проведет техническую экспертизу и даст свою профессиональную оценку.

Есть вопросы по теме? Обращайтесь к специалистам компании «Колизей»!

Далеко не каждый готов брать пустой участок, чтобы построить жилье. Большинство людей предпочитает покупать уже готовые дома или здания, находящиеся на стадии финишной отделки. Известно, что к такой покупке стоит основательно подготовиться. Посмотрим, на что стоит обратить внимание в самую первую очередь.

На границе тучи ходят хмуро

Самая частая причина, по которой люди продают свои дома, – это конфликты с соседями. Дом может быть великолепен, а каждый квадратный сантиметр участка красив и ухожен. Но если соседи встали на тропу войны, никакой радости жить в таком месте уже не будет. Иногда его проще продать, чем договориться.

Поводов может быть множество. На первом месте стоят территориальные споры. Некоторые из них могут длиться десятилетиями. И особенно после приватизации, которая проводилась по принципу «Кто первый встал, того и тапки». Заборы между участками в то время часто «гуляли» в разные стороны.

Даже если у продавца есть кадастровый план участка, это еще не значит, что на деле ему все соответствует. Обязательно попросите хозяина перед продажей сделать вынос границ участка в натуру. Возможно, и для него фактическое расположение поворотных точек станет откровением.

Такую услугу оказывают кадастровые инженеры, которые обязаны в итоге выдать акт о проведенном выносе.

А если вдруг выяснилось, что заборы стоят не там, где должны, потребуйте у продавца акты согласования всех спорных границ с соседями. Иначе эти нерешенные конфликты перейдут при покупке в нагрузку вместе с домом и станут уже вашей головной болью.

Ни шагу назад

Еще одним поводом для спора является несоблюдение строительных норм и правил (СНиПов) при расположении строений на участке. Люди постоянно размещают свои дома «на глазок». Иногда по незнанию, а чаще ради экономии места – «чтоб все влезло». И только потом начинают оформлять документы.

А когда узнают, что узаконить самовольно возведенный дом, расположенный с нарушением отступов от границ участка, очень сложно, решают его просто продать. От греха подальше.

На сделке фигурирует только участок, а отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления. Истинная же проблема при этом умалчивается. Нетрудно догадаться, что покупателям придется решать этот вопрос самим. Со значительными финансовыми затратами.

Часто сам дом оформлен, как положено, и построен с учетом всех СНиП, но дополнительные пристройки их нарушают. Хозяева делают изменения конструкции дома на авось и даже не думают их регистрировать. А при покупке на это мало кто обращает внимание – «выписка ЕГРН на дом есть, а что там на плане нарисовано, не разглядеть».

Но соседям неважно, кто будет отвечать за увеличившуюся тень на их посадках. Их руки уже развязаны. А суды обычно идут им навстречу. И обязывают ответчика исправить нарушения – снести незаконное дополнение. И тогда шикарную веранду или гараж для кабриолета придется демонтировать вам.

Почувствуй себя ничтожеством

Нередко бывает и так, что все вроде бы в порядке. И документы все как надо. И границы не нарушены. И с соседями никаких проблем. Но после покупки выясняется, что строить больше ничего нельзя. А иногда и вовсе приходится с домом расстаться.

Потому что на участок наложено обременение. Но не от банка или судебных приставов. А от ресурсоснабжающих организаций или наличия особых территорий, сведения о которых в выписке ЕГРН почему-то все игнорируют.

Информацию об этом также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями использования территории». Но далеко не всегда.

Обычно это бывает водо- или природоохранная зона, в зоне которых запрещены новые постройки. Еще могут быть ограничения рядом с линиями электропередач, транспортных путей и действующих электростанций.

А дом, построенный с учетом всех норм и оформленный как следует, могут запросто снести, если земельный участок хотя бы краешком находится в санитарной зоне действующего нефте- или газопровода.

При этом данные на публичной кадастровой карте Росреестра могут не совпадать с данными газовщиков. И разрешение на строительство, выданное местной администрацией, а также все остальные документы, подтверждающие право собственности, отстоять ваш дом не помогут.

Поэтому прежде чем купить понравившийся дом, прогуляйтесь вокруг. Посмотрите, нет ли каких магистральных коммуникаций рядом. И обязательно поговорите с соседями. Они вам расскажут гораздо больше, чем сами продавцы.

При покупке загородной недвижимости клиент может встречаться с продавцом напрямую или опосредованно, через риелтора. Чаще всего сложности возникают именно в первом случае — из-за отсутствия достаточного опыта у сторон сделки.

Привлечь агента — разумное решение. Хотя риэлтор, конечно, не может уберечь от всех ошибок и непредвиденных ситуаций. Однако, при вашей хорошей осведомленности, тщательном изучении всей документации, организованной и совместной работе с агентом по недвижимости, вы получите все шансы на то, что сделка купли-продажи пройдет быстро и без проблем.

Самые частые ошибки покупателей и проблемы, возникающие при покупке загородного жилья

Вообще чего стоит опасаться при совершении сделки купли-продажи дома и участка? Рассмотрим наиболее распространенные случаи проблем, которые могут возникнуть в процессе таких сделок.

1. Мошенничество продавца

Мошеннические намерения со стороны продавца недвижимости распознать нетрудно. Об этом говорит отсутствие необходимых документов, предоставление копий вместо оригиналов (или нежелание продавца их показывать), нежелание предоставить подробную информацию о доме, отсутствие квитанций и чеков на коммунальные услуги и т. д.

Такие моменты должны вас, по меньшей мере, насторожить. Тщательно взвесьте все «за» и «против». Если продавец вызывает у вас сомнения, возможно, лучше не рисковать и отказаться от покупки этого дома.

2. Мутная история собственности. Неправильное совершение предыдущих сделок

Если речь идет о сделке на вторичном рынке, вы так или иначе не можете быть уверены на 100%, что имеете дело с первым хозяином дома. Вполне может оказаться так, что собственник что-то скрывает или вводит вас в заблуждение относительно истории продаваемого дома с участком.

Вот почему вы должны проверить историю всех собственников недвижимости, кто и когда владел и когда и как переходили права на собственность. Дом мог быть продан текущему собственнику по договору купли-продажи, мог отойти по наследству, по завещанию, в результате договора по обмену, дарения и т. д. Все эти документы следует тщательно проверить.

В результате проверки покупатели нередко сталкиваются со случаями, когда права на продаваемый объект были оформлены с нарушениями. В такой ситуации возникает риск столкнуться с предыдущими владельцами, которые могут заявить права на эту недвижимость.

Шутить с историей сделок не стоит. Ведь согласно российским законам, право собственности на недвижимость имеет большую исковую давность (т. е. может быть пересмотрено, в случае если будет доказано, что несколько лет назад были ущемлены чьи-то права). Даже если у последнего собственника не было выявлено никаких нарушений, то у предыдущих хозяев они вполне могли быть.

Дабы избежать потенциальных конфликтов со старыми владельцами и совладельцами следует детально изучить историю интересующего дома с участком. В частности:

1. Если есть другие собственники дома — необходимо получение их согласия на продажу объекта (должно быть оформлено в письменном виде);
2. Получить согласие супруга на продажу недвижимости (и заверить нотариально);
3. Проверить были ли допущены нарушения в ходе приватизации;
4. Понять является ли продавец дееспособным (отдает ли отчет своим действиям, есть ли справка с диспансера, наличие психических расстройств, отсутствие принуждения к этой сделке со стороны третьих лиц);
5. Изучить подлинность документов (только оригиналы и, ни в коем случае, не копии).

3. Несоответствие реальной цены и стоимости, указанной в договоре

При сделках с недвижимостью довольно часто в договорах купли-продажи указывается не полная стоимость дома, а лишь ее часть. В этом заинтересованы, в первую очередь, продавцы, поскольку такая схема позволяет платить меньше налогов. Если покупатель не соглашается, некоторых из них готовы даже пойти на дополнительные уступки и скидки.

Соблазн получить дополнительную скидку при покупке велик. Однако следует понимать все риски такого решения. Учитывайте, что договор купли-продажи — основной документ, доказывающий не только то, ЧТО вы покупаете, но и то, ЗА СКОЛЬКО вы покупаете. Случись что (например продавец окажется мошенником или объект недвижимости окажется ненадлежащего качества), вы не сможете вернуть в суде больше, чем указано в договоре.

Поэтому рекомендуется эти моменты обговорить с продавцом заранее, а все договоренности касательно стоимости и порядка оплаты сопоставлять с тем, что написано в договоре.

4. Покупка строящегося дома через договор купли-продажи

Рынок новостроек вообще раздолье для мошенников. Государство уже долгие годы борется с мошенническими схемами, недобросовестными застройщиками, стараясь минимизировать случаи недостроев.

Если застройщик предлагает вам осуществить покупку дома на этапе котлована или стадии строительства без договора ДДУ, составленного согласно ФЗ-214 и подлежащего обязательной гос. регистрации — вы подвергаете себя огромному риску. Дело в том, что обычный договор купли-продажи никак не защищает вас от мошенников, если они захотят перепродать ваш объект кому-то еще.

Речь идет о так называемой двойной продаже (хотя дом может быть продан и 3-м, и 4-м покупателям и сколько угодно раз, пока не всплывет вся правда). Это происходит потому, что невозможно посчитать количество проданной недвижимости по предварительным договорам.

А хуже всего то, что этими стройками занимаются строительные компании, которые не имеют права совершать сделки по продаже этой недвижимости.

5. Приобретение дома через договор дарения

Является также мошеннической схемой. В случае покупки через договор дарения, при его расторжении, вам не удастся доказать факт уплаченных денег. Соответственно их будет уже не вернуть.

6. Сговор собственников

Покупка дома, у которого несколько собственников, имеет более высокие риски.

Довольно часто между собственниками возникают противоречия, и один их них решает продать свою часть недвижимости. Естественно, остальные владельцы пытаются всеми способами помешать сделке.

После чего этот собственник от безысходности прибегает к незаконным действиям: оформляет липовый договор дарения. В этом случае другие собственники могут подать в суд для доказательства липового договора дарения и с легкостью могут выиграть иск. И у покупателя возникают проблемы, связанные с возвратом потраченных денег.

Также следует выяснить, сколько человек прописано в доме. Еще до заключения договора тот владелец, с кем вы заключаете сделку, должен обязательно выписаться. После того, как вы удостоверитесь о снятии его с регистрационного учета, можете спокойно приступать к следующим этапам сделки.

Следует быть особенно внимательным, если в доме прописаны дети, и для того, чтобы купить этот объект нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае ваша сделка будет признана недействительной судом. Причем признание факта, что вы об этом не знали, судом принято не будет.

Это все, что касается, мошеннических действий продавцов. Но порой, и сами собственники оказываются в затруднительной ситуации. Приведем один простой пример.

Нужно продать как можно скорей свою недвижимость

Большинству продавцов самим заниматься этим вопросом некогда и они обращаются за помощью в первое попавшееся агентство, которое предложит самые низкие расценки за свои услуги.

Вот это и является роковой ошибкой, поскольку продавцы забывают проверить ни документы, ни репутацию выбранного агентства. В итоге продажа дома может в лучшем случае может затянуться, а в худшем – незадачливого владельца риэлторы могут и обмануть, прихватив при этом кругленькую сумму.

Как можно уберечь себя от этих рискованных ситуаций?

1. Следует основательно изучить правоустанавливащие бумаги продавца, проверить: соответствует ли этот объект предоставленным документам, является ли сам продавец дееспособным и т. д.;
2. Следует задавать как можно больше вопросов и постараться учесть все интересы обеих сторон в договоре, и не нарушать их;
3. Следует заблаговременно обсудить формы оплаты с продавцом. При этом вам нужную помощь окажет именно агент по недвижимости, знающий все тонкости расчетов по сделкам с недвижимостью;
4. И в последнюю очередь уже регистрация сделки. В этом тоже вы можете положиться на риелтора, в обязанности которого входит правильное оформление сделки.

Таким образом, при покупке дома возникает много вопросов и даже рискованных ситуаций, которые, порой, затруднительно и даже невозможно решить самостоятельно.

В решении большинства проблем вам смогут помочь агенты по недвижимости. Консультация профессионального риэлтора позволит уберечь вас от рискованных ситуаций. Покупка недвижимости – задача серьезная, а цена ошибки — высока. Вот почему лучше подходить к ней со всей ответственностью и осторожностью.