Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома
Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.
С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.
1. Проблемы с документами и регистрацией
Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.
У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.
Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.
2. Долги на даче
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
3. Продавец-банкрот
Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.
Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.
Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.
Где проверить
Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.
Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
4. Покупка дачи с прописанными людьми
Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.
Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.
Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент
(Фото: Studio MDF//shutterstock.com)
Пример из практики Татьяны Максимовой:
— Покупатели приобрели ветхий дом в стародачном месте в Подмосковье. Продавцы сказали, что домовой книги нет. Сам дом был реконструирован, построен практически новый дом. В итоге оказалось, что в нем прописано три человека, один из которых находится в психоневрологическом интернате. Новым владельцам пришлось выписывать их.
5. Отсутствие межевания
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com
6. Наложение границ
Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.
Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.
7. Не для круглогодичного проживания
Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.
«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.
Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка
(Фото: Irina Dainakova/shutterstock.com)
8. Неузаконенные постройки
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками
(Фото: Studio MDF/shutterstock.com)
9. Старые коммуникации
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
https://realty.ria.ru/20210528/dachnik-1734592025.html
Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участка
Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участка — Недвижимость РИА Новости, 28.05.2021
Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участка
Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за… Недвижимость РИА Новости, 28.05.2021
2021-05-28T14:53
2021-05-28T14:53
2021-05-28T14:53
загородная недвижимость
земельные участки
дача
егрн
федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)
миэль
realty-гид – риа недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1c/1734592836_0:0:3077:1731_1920x0_80_0_0_8c80297c43ffbe305aecb71811a1d3fb.jpg
Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за которых теряют деньги, возможность строительства и вообще наживают всяческие неприятности. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о самых распространенных ошибках, которые допускают покупатели участков, и потом долго об этом жалеют.Купил не то, что показалиНа рынке довольно много предложений, которые лукаво называются «поселками», но по факту представляют собой огромное поле, нарезанное на отдельные участки, границы которых обозначены весьма условно: колышками, канавками или даже просто объяснениями продавца типа «ваш участок будет вон от того куста и до этого муравейника». "Я бы назвал ситуацию на рынке участков – кот в трех мешках", – сетует владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.Заключив договор, можно нарваться на ситуацию, когда вы и трое ваших соседей претендуете на один клочок земли и не понимаете, чей же он на самом деле. Так что выяснять реальные границы участка нужно еще до подписания каких-либо документов. Чтобы убедиться в том, что продаваемый земельный участок соответствует предъявленному для обозрения, вполне достаточно ознакомиться с планом (чертежом, схемой), содержащемся в выписке из ЕГРН, советует адвокат юридической компании «Генезис» Сергей Тимошенко. Путем ввода кадастрового номера приобретаемого земельного участка на сайте Росреестра можно, во-первых, выявить существование земельного участка с таким кадастровым номером, во-вторых, установить местонахождение интересующего земельного участка, поясняет он.Еще могут помочь технологии, добавляет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН Валерий Лукинов. "Есть, например, программа, которая устанавливается на телефон: Кадастр.ру. Зная кадастровый номер участка, который вам предлагают, нужно сверить границы участка, который презентуют с номером участка, в границах которого вы находитесь, исходя из информации с программы на телефоне. Правда точность определения границ с телефона составляет несколько метров", – указывает он.Также есть смысл пригласить на просмотр участка кадастрового инженера, рекомендует исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Он поможет проверить план на соответствие реальной конфигурации участка и в договоре приведет данные из отчета по межеванию.Строительство невозможноСитуация может сложиться так, что на купленном участке нельзя построить то, что планировалось, а все из-за особенностей разрешенного использования земли.Случаев, когда у одного земельного участка сразу несколько видов разрешённого использования не так много, но они есть и на законодательном уровне это допускается — установление основного и дополнительных видов использования, предупреждает заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» Никита Пилюгин. Например, основным видом разрешенного использования может быть – «для индивидуального жилищного строительства», а дополнительным – «для личного подсобного хозяйства». Значит на землях можно как строить дом, так и вести подсобное хозяйство. Однако при этом не должны нарушаться права собственников смежных участков. Например, если на таком участке построить ферму и запах от неё будет мешать соседям – есть риск, что суд встанет на их сторону, объясняет он.Есть обремененияОбременения и ограничения действительно могут сильно испортить жизнь новоиспеченному владельцу участка. Их очень много: водоохранная зона, зона охраны от крупных дорог, от проходящих коммуникаций или кабелей, охранная зона культурного наследия, зона повышенного шума (чаще относится к авиации), перечисляет руководитель департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.»Это чаще указано в выписке, но бывает так, что проступают новые вводные и появляются новые обременения. Был случай, когда на участке уже был построен дом, но его не могли ввести в эксплуатацию, поскольку администрация решила проверить этот участок на наличие объектов культурного наследия», – объясняет она.Причем самый популярный документ всех проверок – выписка из ЕГРН – содержит лишь часть из них и только юридического плана, отмечает Лазовский. Необходимо заказывать ГПЗУ, а сроки его получения – месяц (а продавец требует задаток уже сейчас). Но даже ГПЗУ не гарантирует полной проверки, добавляет он. Действительно, помимо сведений из ЕГРН приобретателю необходимо предварительно ознакомиться с градостроительными регламентами, с требованиями к осуществлению деятельности, предъявляемыми в связи с использованием приобретаемого земельного участка, советует Тимошенко. Помимо этого, следует осведомиться о включении данного земельного участка в границы территорий с особым режимом.Невыполнимые обещанияПродавцы участков часто рассказывают о планах по развитию их поселка типа «через год мы проложим дороги, будет электричество, магазин, скоростной интернет и 300 солнечных дней в году». При этом многие обещания не просто не выполняются – они невыполнимы изначально, и этот факт можно и нужно проверить перед покупкой.Чтобы уточнить реальные планы по развитию территории, на котором приобретается участок, необходимо изучить генеральный план развития этой местности. Как правило, власти стараются его придерживаться, хотя порой и возможны корректировки. Можно задать вопросы и в местные органы власти, советует Пилюгин.Хотя сведения от властей – тоже не панацея, предупреждает руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. Часто бывает так, что даже на сайтах местных органов власти зафиксировано, что через год в определенном жилом массиве появится, например, газ, но по факту такие обещания часто остаются лишь на словах, сетует она.»Газ по границе»Частный случай введения в покупателя в заблуждение относительно коммуникаций – это бодрые заверения продавца, что газ проходит буквально по границе поселка. Подвох в том, что это часто будет правдой, но никак не поможет покупателю в будущем подключиться к газопроводу.Фраза про 200 метров до газопровода, скорее всего, означает, что продавец лукавит. Нужно заказать топосъемку и потребовать технические условия, которые, в свою очередь, должны быть действующими, а не просроченными. Вполне вероятно, что газовая труба действительно проходит неподалеку, но это какой-нибудь магистральный газопровод высокого давления, подключиться к которому невозможно, предупреждает Ананьева.Межевание не сделаноЕще один излюбленный «прикол» загородных девелоперов – начать продажи земли в поселке до того, как в нем завершено межевание. Подобные схемы крайне рискованны, предупреждают эксперты.Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора, подчеркивает Тимошенко.Наибольшие риски возникают при покупке доли (для целей последующего выделения участка), добавляет руководитель практики недвижимости Crowe CRS Legal Ростислав Агапов. Становясь субъектом общедолевой собственности с продавцом, важно понимать, что владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – только в судебном порядке. Другие дольщики также имеют преимущественное право покупки при продаже вами доли другому лицу, кроме ряда случаев, предупреждает он.Если участок не размежеван, может выясниться, что у него меньшая площадь, территориальные споры, внезапные сервитуты и другие «радости», добавляет Ананьева.Перевод под ИЖСОдин из популярных аргументов продавцов – «эту землю можно перевести под ИЖС». После недавней реформы, позволившей строить жилые дома и на землях для садоводства, его используют все реже, однако столкнуться с ним все еще можно. "Не нужно доверять таким обещаниям, всегда покупайте участок в том виде разрешенного использования, который необходим для строительства", – подчеркивает Лукинов.Даже если это теоретически возможно, человеку придется столкнуться с бюрократией и нерасторопностью госслужб. А также нужно иметь ввиду, что это платная услуга, добавляет Коган.Потоп на миллионыТак сложилось, что самыми дорогими участками в поселке обычно являются те, что расположены у леса и особенно у реки. Смысл этого понятен – близость к природе, хорошие виды. Однако такое соседство может нести непредвиденные риски.Одна из главных ошибок – приобретать участок только на основании документов. Многие проблемы участка можно выявить при простом общении с соседями, например, то, что участок топит во время весеннего половодья или он был отсыпан каким-то хламом, и земля непригодна для использования, подсказывает Пилюгин. Лесные участки опасны падением деревьев. Да, такое имеет место быть, важно проверять деревья хотя бы раз в год на предмет «устойчивости» и «здоровья», при необходимости спиливать. Участки у воды могут подтапливаться. Да, спасением может быть хорошая дренажная система, но вблизи воды также повышенное число насекомых, добавляет Коган. Коварное окружениеРасположение участка может таить в себе не только подвохи, связанные с природными катаклизмами. Перед выбором нужно отдавать себе отчет, в каком окружении вы окажетесь и что вам достанется из поселковых благ.Иногда бывает, что в поселке имеются свои канализация и водопровод. У сетей есть обслуживающие технические помещения, и если участок расположен рядом, то, скорее всего, от этих помещений будет исходить постоянный шум или неприятные запахи. Также нужно проверить, что расположено на соседской территории. Мы встречали случаи, когда соседи внезапно возводили сблокированный, а не индивидуальный дом, соответственно, было слишком шумно, объясняет Ананьева.В отношении земельного участка все сугубо индивидуально, кто-то хочет местечко тупике, другие – на дорогах с максимальной проходимостью. В первом случае есть риск, что зимой дорогу будут плохо чистить, во втором – будет высокая интенсивность движения, добавляет Пилюгин. Привет из неизвестностиОчень важная вещь, которую нужно понимать о покупке земли: неприятные сюрпризы могут вас поджидать даже если продавец – не негодяй, а документы в полном порядке. «Приведу реальный пример. Мы заказали ГПЗУ земли в одном поселке. Все проработали. Хотя были нюансы – ограничения по 56 статье Земельного кодекса, а она включает в себя массу подпунктов. Приходилось все уточнять у администрации. Мы стали запрашивать информацию у старожилов. Опытным путем выяснилось – ровно посередине участка проходит труба областного водоканала со сточными водами. На запрос в эту организацию нам дали ответ – трубы клали очень давно, где они, не знаем», – делится опытом Лазовский.Старожилы рассказали, что несколько лет назад трубу прорвало и на участке бил мощной струей реальный фонтан из нечистот, продолжает он.»А ведь разрешение на строительство у нас получено, строить можно, но по факту… Так что полностью обезопасить себя невозможно, но можно минимизировать риски, если работать экспертно, а главное – быть осведомленным обо всех сложностях и подводных камнях», – заключает Лазовский.
https://realty.ria.ru/20210224/dacha-1598758290.html
https://realty.ria.ru/20210525/dacha-1733838971.html
https://realty.ria.ru/20200714/1574329491.html
https://realty.ria.ru/20200702/1573791666.html
https://realty.ria.ru/20210406/pavodok-1604315587.html
https://realty.ria.ru/20200630/1573675583.html
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2021
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1c/1734592836_348:0:3077:2047_1920x0_80_0_0_2930fb6a9dccbffd1df0b8051bfea109.jpg
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
загородная недвижимость, земельные участки, дача, егрн, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), миэль, realty-гид – риа недвижимость
Загородная недвижимость, Земельные участки, Дача, ЕГРН, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Миэль, Realty-гид – РИА Недвижимость
Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за которых теряют деньги, возможность строительства и вообще наживают всяческие неприятности. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о самых распространенных ошибках, которые допускают покупатели участков, и потом долго об этом жалеют.
Купил не то, что показали
На рынке довольно много предложений, которые лукаво называются «поселками», но по факту представляют собой огромное поле, нарезанное на отдельные участки, границы которых обозначены весьма условно: колышками, канавками или даже просто объяснениями продавца типа «ваш участок будет вон от того куста и до этого муравейника».
«
«Я бы назвал ситуацию на рынке участков – кот в трех мешках», – сетует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Заключив договор, можно нарваться на ситуацию, когда вы и трое ваших соседей претендуете на один клочок земли и не понимаете, чей же он на самом деле. Так что выяснять реальные границы участка нужно еще до подписания каких-либо документов.
Чтобы убедиться в том, что продаваемый земельный участок соответствует предъявленному для обозрения, вполне достаточно ознакомиться с планом (чертежом, схемой), содержащемся в выписке из ЕГРН, советует адвокат юридической компании «Генезис» Сергей Тимошенко. Путем ввода кадастрового номера приобретаемого земельного участка на сайте Росреестра можно, во-первых, выявить существование земельного участка с таким кадастровым номером, во-вторых, установить местонахождение интересующего земельного участка, поясняет он.
Дачное счастье: как перестроить частный дом без последствий
Еще могут помочь технологии, добавляет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН Валерий Лукинов.
«
«Есть, например, программа, которая устанавливается на телефон: Кадастр.ру. Зная кадастровый номер участка, который вам предлагают, нужно сверить границы участка, который презентуют с номером участка, в границах которого вы находитесь, исходя из информации с программы на телефоне. Правда точность определения границ с телефона составляет несколько метров», – указывает он.
Валерий Лукинов
Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН
Также есть смысл пригласить на просмотр участка кадастрового инженера, рекомендует исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Он поможет проверить план на соответствие реальной конфигурации участка и в договоре приведет данные из отчета по межеванию.
Строительство невозможно
Ситуация может сложиться так, что на купленном участке нельзя построить то, что планировалось, а все из-за особенностей разрешенного использования земли.
Случаев, когда у одного земельного участка сразу несколько видов разрешённого использования не так много, но они есть и на законодательном уровне это допускается — установление основного и дополнительных видов использования, предупреждает заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» Никита Пилюгин.
Например, основным видом разрешенного использования может быть – «для индивидуального жилищного строительства», а дополнительным – «для личного подсобного хозяйства». Значит на землях можно как строить дом, так и вести подсобное хозяйство. Однако при этом не должны нарушаться права собственников смежных участков. Например, если на таком участке построить ферму и запах от неё будет мешать соседям – есть риск, что суд встанет на их сторону, объясняет он.
Есть обременения
Обременения и ограничения действительно могут сильно испортить жизнь новоиспеченному владельцу участка.
Их очень много: водоохранная зона, зона охраны от крупных дорог, от проходящих коммуникаций или кабелей, охранная зона культурного наследия, зона повышенного шума (чаще относится к авиации), перечисляет руководитель департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.
«Это чаще указано в выписке, но бывает так, что проступают новые вводные и появляются новые обременения. Был случай, когда на участке уже был построен дом, но его не могли ввести в эксплуатацию, поскольку администрация решила проверить этот участок на наличие объектов культурного наследия», – объясняет она.
Потом отдохнешь! Какой ремонт на даче можно сделать за выходные
Причем самый популярный документ всех проверок – выписка из ЕГРН – содержит лишь часть из них и только юридического плана, отмечает Лазовский. Необходимо заказывать ГПЗУ, а сроки его получения – месяц (а продавец требует задаток уже сейчас). Но даже ГПЗУ не гарантирует полной проверки, добавляет он.
Действительно, помимо сведений из ЕГРН приобретателю необходимо предварительно ознакомиться с градостроительными регламентами, с требованиями к осуществлению деятельности, предъявляемыми в связи с использованием приобретаемого земельного участка, советует Тимошенко. Помимо этого, следует осведомиться о включении данного земельного участка в границы территорий с особым режимом.
Невыполнимые обещания
Продавцы участков часто рассказывают о планах по развитию их поселка типа «через год мы проложим дороги, будет электричество, магазин, скоростной интернет и 300 солнечных дней в году». При этом многие обещания не просто не выполняются – они невыполнимы изначально, и этот факт можно и нужно проверить перед покупкой.
Чтобы уточнить реальные планы по развитию территории, на котором приобретается участок, необходимо изучить генеральный план развития этой местности. Как правило, власти стараются его придерживаться, хотя порой и возможны корректировки. Можно задать вопросы и в местные органы власти, советует Пилюгин.
Два в одном: можно ли строить второй дом на участке
Хотя сведения от властей – тоже не панацея, предупреждает руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. Часто бывает так, что даже на сайтах местных органов власти зафиксировано, что через год в определенном жилом массиве появится, например, газ, но по факту такие обещания часто остаются лишь на словах, сетует она.
«Газ по границе»
Частный случай введения в покупателя в заблуждение относительно коммуникаций – это бодрые заверения продавца, что газ проходит буквально по границе поселка. Подвох в том, что это часто будет правдой, но никак не поможет покупателю в будущем подключиться к газопроводу.
Фраза про 200 метров до газопровода, скорее всего, означает, что продавец лукавит. Нужно заказать топосъемку и потребовать технические условия, которые, в свою очередь, должны быть действующими, а не просроченными. Вполне вероятно, что газовая труба действительно проходит неподалеку, но это какой-нибудь магистральный газопровод высокого давления, подключиться к которому невозможно, предупреждает Ананьева.
Межевание не сделано
Еще один излюбленный «прикол» загородных девелоперов – начать продажи земли в поселке до того, как в нем завершено межевание. Подобные схемы крайне рискованны, предупреждают эксперты.
Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора, подчеркивает Тимошенко.
Не надо лапшу вешать! Как «чайнику» контролировать стройку своего дома
Наибольшие риски возникают при покупке доли (для целей последующего выделения участка), добавляет руководитель практики недвижимости Crowe CRS Legal Ростислав Агапов. Становясь субъектом общедолевой собственности с продавцом, важно понимать, что владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – только в судебном порядке. Другие дольщики также имеют преимущественное право покупки при продаже вами доли другому лицу, кроме ряда случаев, предупреждает он.
Если участок не размежеван, может выясниться, что у него меньшая площадь, территориальные споры, внезапные сервитуты и другие «радости», добавляет Ананьева.
Перевод под ИЖС
Один из популярных аргументов продавцов – «эту землю можно перевести под ИЖС». После недавней реформы, позволившей строить жилые дома и на землях для садоводства, его используют все реже, однако столкнуться с ним все еще можно.
«
«Не нужно доверять таким обещаниям, всегда покупайте участок в том виде разрешенного использования, который необходим для строительства», – подчеркивает Лукинов.
Валерий Лукинов
Учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН
Даже если это теоретически возможно, человеку придется столкнуться с бюрократией и нерасторопностью госслужб. А также нужно иметь ввиду, что это платная услуга, добавляет Коган.
Потоп на миллионы
Так сложилось, что самыми дорогими участками в поселке обычно являются те, что расположены у леса и особенно у реки. Смысл этого понятен – близость к природе, хорошие виды. Однако такое соседство может нести непредвиденные риски.
Одна из главных ошибок – приобретать участок только на основании документов. Многие проблемы участка можно выявить при простом общении с соседями, например, то, что участок топит во время весеннего половодья или он был отсыпан каким-то хламом, и земля непригодна для использования, подсказывает Пилюгин.
Стихия пришла: как защитить дом от регулярных затоплений
Лесные участки опасны падением деревьев. Да, такое имеет место быть, важно проверять деревья хотя бы раз в год на предмет «устойчивости» и «здоровья», при необходимости спиливать.
Участки у воды могут подтапливаться. Да, спасением может быть хорошая дренажная система, но вблизи воды также повышенное число насекомых, добавляет Коган.
Коварное окружение
Расположение участка может таить в себе не только подвохи, связанные с природными катаклизмами. Перед выбором нужно отдавать себе отчет, в каком окружении вы окажетесь и что вам достанется из поселковых благ.
Иногда бывает, что в поселке имеются свои канализация и водопровод. У сетей есть обслуживающие технические помещения, и если участок расположен рядом, то, скорее всего, от этих помещений будет исходить постоянный шум или неприятные запахи. Также нужно проверить, что расположено на соседской территории. Мы встречали случаи, когда соседи внезапно возводили сблокированный, а не индивидуальный дом, соответственно, было слишком шумно, объясняет Ананьева.
В отношении земельного участка все сугубо индивидуально, кто-то хочет местечко тупике, другие – на дорогах с максимальной проходимостью. В первом случае есть риск, что зимой дорогу будут плохо чистить, во втором – будет высокая интенсивность движения, добавляет Пилюгин.
Привет из неизвестности
Очень важная вещь, которую нужно понимать о покупке земли: неприятные сюрпризы могут вас поджидать даже если продавец – не негодяй, а документы в полном порядке.
«Приведу реальный пример. Мы заказали ГПЗУ земли в одном поселке. Все проработали. Хотя были нюансы – ограничения по 56 статье Земельного кодекса, а она включает в себя массу подпунктов. Приходилось все уточнять у администрации. Мы стали запрашивать информацию у старожилов. Опытным путем выяснилось – ровно посередине участка проходит труба областного водоканала со сточными водами. На запрос в эту организацию нам дали ответ – трубы клали очень давно, где они, не знаем», – делится опытом Лазовский.
Из летней дачи в полноценный дом: основные трудности переустройства
Старожилы рассказали, что несколько лет назад трубу прорвало и на участке бил мощной струей реальный фонтан из нечистот, продолжает он.
«А ведь разрешение на строительство у нас получено, строить можно, но по факту… Так что полностью обезопасить себя невозможно, но можно минимизировать риски, если работать экспертно, а главное – быть осведомленным обо всех сложностях и подводных камнях», – заключает Лазовский.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Как не ошибиться при выборе земельного участка?
Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?
Риски при покупке земельного участка
Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.
1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).
2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.
3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.
Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости»3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.
Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков
Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).
В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.
Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.
Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать
В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.
Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.
Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.
Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования
Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.
Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.
Как минимизировать риски при покупке земельного участка?
Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:
1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.
2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.
3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.
Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.
До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.
Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.
Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.
Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно4. Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.
В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4 Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2020 г. № 11-КГ20-4.
У людей, мечтающих о жизни в собственном доме, при его покупке часто возникают сомнения бытового и правового характера. И это неудивительно: сюрпризы при совершении сделки могут поджидать и под землей, и на земле, и даже в воздухе. Мы поговорили с юристом и составили список из 5 рисков, которые можно минимизировать, не поленившись изучить карту местности, выписку из ЕГРН и градостроительные документы.
Антон Сауков,руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»
1. Покупка земельного участка без границ или несоответствие фактических границ юридическим
Часто покупатели пренебрегают вопросом определения или уточнения границ приобретаемого участка, не представляя, какие последствия это может иметь. Проблема часто заключается в возможном несоответствии границ, обозначенных забором, и тех, координаты которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ранее в Государственный кадастр недвижимости). А еще границы вообще могут отсутствовать юридически.
Чтобы земельный участок был объектом недвижимости, он должен отвечать определенным требованиям. В первую очередь иметь кадастровый номер и состоять на кадастровом учете. Если номер отсутствует, то продать, купить, подарить, завещать такой участок невозможно.
Если в выписке из ЕГРН вы видите схему земельного участка, это значит, что его границы сформированы и юридически закреплены
Следует обращать внимание на так называемые ранее учтенные земельные участки — это наделы, образованные до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», права на которые зарегистрированы.
В отношении ранее учтенных земельных участков (если в дальнейшем не проводилось межевание, то есть работы по установлению границ) в ЕГРН содержатся особые отметки — «граница участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».
Покупка такого участка чревата следующими неприятностями:
- неточность географического местоположения;
- несоответствие документальной и фактической площади;
- если на участке расположен объект капитального строительства, то вероятен его частичный «выход» на чужую территорию;
- смещение границ участка, обозначенных забором, по отношению к юридическим границам.
Все это может обернуться долгими судебными спорами с соседями и органами местного управления, а в наиболее тяжелых случаях — требованиями о сносе дома или его части.
2. Покупка квартиры (доли) в многоквартирном доме, построенном на земельном участке для индивидуального жилищного строительства
Возведение многоквартирного, пусть и малоэтажного, дома на земле под индивидуальное жилищное строительство — это нецелевое использование участка. Приобретение квартир или долей в таких домах грозит потерей права собственности в связи с судебным решением о сносе постройки.
Поэтому в погоне за привлекательной ценой не стоит забывать о юридической стороне дела. Если вы хотите купить квартиру в многоквартирном малоэтажном доме, обратите внимание на разрешенное использование земли и наличие у застройщика разрешения на строительство.
3. Невнимание к градостроительной документации и сведениям из открытых источников
Если цена на участок земли (и с домом, и без) слишком уж привлекательна, не спешите доставать кошелек и не верьте всему, что по этому поводу говорит продавец. Лучше проверьте подноготную недвижимости самостоятельно. Иногда для этого достаточно открыть «ЯндексКарты» или 2ГИС. После этого может выясниться, что лес напротив «лакомого» участка — это местное кладбище, а в паре километров от него может располагаться свалка или работать свинокомплекс, который регулярно будет распространять по округе не самые приятные запахи.
Поискать правдивую информацию можно в новостях или интернет-сообществах. У многих дачных обществ и коттеджных поселков есть свои группы в соцсетях, где люди открыто делятся всем наболевшим
Нелишним перед принятием окончательного решения будет изучение градостроительного плана населенного пункта. Из него можно узнать, не собираются ли местные власти проложить через ваш участок дорогу, вырубить лес, рекламируемый продавцом как одно из преимуществ, или построить поблизости неэкологичное производство, которое в будущем обрушит стоимость местной земли.
Еще может оказаться, что заинтересовавшая вас территория вообще не попадает в границы жилой зоны, а входит, например, в земли лесного фонда, санитарно-защитную зону аэропорта или другие категории, не подразумевающие строительство жилья или налагающие на него серьезные ограничения.
Удержать от невыгодной покупки помогут и другие документы. Из плана подземных коммуникаций вы можете узнать, что через заинтересовавший вас участок проходит магистральный трубопровод или газовая ветка. Это повлечет за собой проблемы со строительством: по закону рядом с такими объектами нужно соблюдать санитарные отступы. А если вспомнить, что время от времени любые коммуникации выходят из строя, перспектива станет еще менее радужной.
4. Отсутствие правового анализа документов на объект
Многие ошибочно считают, что можно не тратить усилия на правовую экспертизу документов — какая сомнительная история может быть у земельного участка? На самом деле такое бывает.
Во-первых, при государственной регистрации перехода права может выясниться, что ранее на земельном участке находился жилой дом, который снесли или он сгорел, но с кадастрового учета он не снят, а право собственности на него не прекращено. В таком случае Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права на нового покупателя.
Чтобы снять с учета не существующий более дом, его собственнику нужно пригласить на участок кадастрового инженера, который составит акт обследования имущества
Также помните, что при отчуждении участка, полученного предыдущим собственником безвозмездно на основании распоряжения мэрии, необходимо согласие супруга на его продажу. В противном случае Росреестр зарегистрирует сделку как оспоримую и внесет соответствующую отметку в сведения ЕГРН, а для покупателя это станет неприятным сюрпризом. Но действия регистратора будут абсолютно законны: его право на это подтверждено Верховным судом РФ.
5. Излишние надежды на материнский капитал
Многих волнует вопрос о возможности использования материнского семейного капитала для приобретения загородной недвижимости. Ответ зависит от того, что именно планируется купить. Оплатить покупку земельного участка средствами федерального бюджета в большинстве случаев не получится.
Покупая «пустую» землю, ее в стандартных случаях необходимо оплачивать собственными деньгами, а материнский капитал можно направить на строительство жилого дома. Если же вы планируете приобретение готового дома, то обратите внимание на его юридический статус: он должен быть жилым.
Это значит, что постройка должна располагаться на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и быть пригодной для постоянного проживания со всеми необходимыми удобствами: водой, электричеством, канализацией, газом. Также дом должен иметь почтовый адрес, а собственник — возможность зарегистрироваться в нем на постоянной основе.
Единственная возможность оплатить маткапиталом именно землю появилась в рамках программы «Сельская ипотека». В конце 2020-го года правительство изменило ее условия и разрешило покупать участки для строительства дома, используя материнский капитал как первоначальный взнос.
Те, кто решил «осесть на земле», должны будут соблюсти следующие условия:
- площадь строящегося дома не может быть меньше установленных нормативов на каждого члена семьи;
- дом обязан быть пригоден для постоянного проживания;
- нужно уложиться в двухгодичный срок строительства, иначе банк повысит процент по ипотеке.
Построить дом в рамках программы можно далеко не везде: населенный пункт, выбранный для строительства дома, должен относиться к сельской территории, а численность его населения быть не меньше 30 000 человек. Кроме того, в программе не участвует Московская область.
Покупка земельного участка — на что обратить внимание?
Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.
Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.
Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.
В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.
Содержание
- 1 Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?
- 1.1 Категорию земли
- 1.2 Местоположение
- 1.3 Наличие обременений и сервитутов
- 1.4 Проверка продавца
- 1.5 Корректность информации в документах
- 1.6 Сроки годности документов на землю
- 1.7 Наличие согласия супруга на продажу недвижимости
- 1.8 Необходимые коммуникации
- 2 Сделки с администрацией
- 3 Риски при сделке с частным лицом или организацией
- 3.1 Нюансы в документах
- 3.2 Тонкости оформления сделки
- 3.3 Прочие риски
- 4 Приобретение земли с незавершенным строительством
- 5 Приобретение по садовой книжке
- 6 Заключение
Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?
Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.
Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.
Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.
Категорию земли
В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.
Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.
Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.
Сделать это можно онлайн на сайте:
- указать кадастровый номер или точный адрес участка;
- ввести код с картинки;
- нажать кнопку “Сформировать запрос”;
- нажать на ссылку с появившимся участком.
В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.
Местоположение
Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.
Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.
Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.
Наличие обременений и сервитутов
Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.
Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:
- В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
- Его нужно открыть для просмотра.
- Слева будет объект, справа — текущие ограничения.
Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.
Проверка продавца
Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.
- Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
- Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
- Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.
Корректность информации в документах
До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.
Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
- тех.паспорт;
- технический и кадастровый план.
Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.
Сроки годности документов на землю
У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.
Наличие согласия супруга на продажу недвижимости
В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.
Это правило не действует, если продавец:
- получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
- приобрел участок до заключения брака;
- имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.
Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.
Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.
Необходимые коммуникации
Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:
- вода;
- газ;
- электричество;
- канализация;
- интернет и т.д.
Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.
Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.
Сделки с администрацией
Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.
Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:
- кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
- оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
- муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
- есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.
Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.
Риски при сделке с частным лицом или организацией
При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.
Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.
Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.
Нюансы в документах
Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.
Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.
Тонкости оформления сделки
Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:
- от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
- от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
- от совладельцев, если у участка несколько собственников.
Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.
Прочие риски
Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.
Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:
- плохое качество грунта;
- весенние затопления;
- планируемое изъятие земель для нужд государства;
- расположение вблизи зон общего пользования.
Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.
Приобретение земли с незавершенным строительством
Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:
- недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
- на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
- не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.
При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.
Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.
Приобретение по садовой книжке
Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.
Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:
- Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
- Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
- Составляется формальный договор купли-продажи.
До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.
Заключение
С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.