Продажа дома может оказаться на удивление трудоемкой и эмоционально сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше. Иногда это может показаться вторжением в частную жизнь, потому что в ваш дом войдут незнакомцы, откроют ваши туалеты и шкафы и начнут рыться. Они будут критиковать место, которое, вероятно, стало для вас чем-то большим, чем четыре стены и крыша, и, в довершение всего, они предложат вам меньше денег, чем вы думаете, стоит ваш дом.
Без опыта и сложной, эмоциональной сделки на руках продавцы, которые впервые продают жилье, легко совершают множество ошибок. Однако, обладая небольшими знаниями, вы можете избежать многих из этих ловушек. Читайте дальше, чтобы узнать, как продать свой дом, получив максимально возможную цену в разумные сроки, не теряя рассудка.
Ключевые выводы
- Держите свои эмоции под контролем и сосредоточьтесь на деловом аспекте продажи дома.
- Наем агента может стоить больше комиссионных, но при продаже может потребоваться много догадок.
- Если вы решили продавать самостоятельно, установите разумную цену продажи и помните время года.
- Подготовьтесь к продаже, не экономьте на визуальных эффектах в своем объявлении и сообщайте о любых проблемах с недвижимостью.
Эмоциональный
Продажа дома, особенно первого, легко вызывает эмоции. Вы потратили много времени и усилий, чтобы найти подходящий, накопили на первоначальный взнос и мебель и оставили много воспоминаний. Когда приходит время прощаться, людям обычно трудно сдерживать свои эмоции.
Думаете, это невозможно? Это не. Как только вы решите продать свой дом, начните думать о себе как о бизнесмене и продавце, а не просто как о домовладельце. Фактически, забудьте вообще о том, что вы домовладелец. Рассматривая сделку с чисто финансовой точки зрения, вы отдаляетесь от эмоциональных аспектов продажи собственности.
Кроме того, постарайтесь вспомнить, что вы чувствовали, когда покупали этот дом. Большинство покупателей также будут в эмоциональном состоянии. Если вы помните, что вы продаете недвижимость, а также имидж и образ жизни, вы с большей вероятностью приложите дополнительные усилия для постановки и небольшого ремонта, чтобы получить максимальную прибыль для своего дома. Эти изменения внешнего вида не только улучшат продажную цену; они также помогут вам создать эмоциональную дистанцию, потому что ваш дом будет выглядеть менее знакомым.
Нанимать или не нанимать агента
Хотя агенты по недвижимости взимают огромную комиссию — обычно от 5% до 6% от продажной цены вашего дома, — вероятно, не самая лучшая идея пытаться продать свой дом самостоятельно, особенно если вы не делали этого раньше. Это может показаться заманчивым, особенно если вы видели все эти таблички «Продается владельцем» на лужайках перед людьми или в Интернете. Так стоит ли нанимать агента?
Хороший агент обычно заботится о ваших интересах. Они помогут вам установить справедливую и конкурентоспособную цену продажи вашего дома, увеличивая ваши шансы на быструю продажу. Агент также может помочь смягчить эмоциональную окраску процесса, взаимодействуя с потенциальными покупателями и устраняя тех, кто не хочет останавливаться на достигнутом, которые хотят только взглянуть на вашу собственность, но не намерены делать предложения.
Ваш агент также будет иметь больший опыт ведения переговоров о продаже жилья, что поможет вам получить больше денег, чем вы могли бы получить самостоятельно. А если в процессе возникают какие-либо проблемы — а они обычно возникают, — их за вас решит опытный профессионал. Наконец, агенты знакомы со всеми документами и подводными камнями, связанными с операциями с недвижимостью, и могут помочь обеспечить бесперебойный процесс. А значит, задержек и сбоев в сделке не будет.
Прочитав все это, стоит ли вам действительно нанимать агента? Только вам решать.
Что делать, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости
Итак, вы решили не нанимать агента. Это нормально, потому что это не так, как будто это невозможно. Есть люди, которые успешно продают собственное жилье. Помните, однако, что вам нужно сначала провести исследование — недавно проданных объектов недвижимости в вашем районе и объектов, находящихся в настоящее время на рынке, — чтобы определить привлекательную цену продажи. Имейте в виду, что в большинстве цен на жилье учитывается комиссия агента, поэтому в результате вам, возможно, придется снизить цену.
Вы будете нести ответственность за свой собственный маркетинг, поэтому убедитесь, что ваш дом включен в службу множественного листинга (MLS) в вашем географическом регионе, чтобы охватить как можно большее количество покупателей. Поскольку у вас нет агента, вы будете тем, кто будет показывать дом и вести переговоры о продаже с агентом покупателя, что может быть трудоемким, стрессовым и эмоциональным для некоторых людей.
Поскольку вы отказываетесь от агента, подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам с тонкостями транзакции ипроцесса условного депонирования.Даже с учетом гонорара адвокатапродажа дома самостоятельно может сэкономить вам тысячи.Однако, если у покупателя есть агент, он будет рассчитывать на компенсацию.Эта стоимость обычно покрывается продавцом, поэтому вам все равно придется заплатить агенту покупателя от 1% до 3% от продажной цены дома.
Установка нереальной цены
Независимо от того, работаете ли вы с агентом или работаете в одиночку, установка правильной запрашиваемой цены имеет ключевое значение. Помните сравнительный анализ рынка, который вы или ваш агент проводили при покупке дома, чтобы определить справедливую цену предложения? Покупатели сделают это и для вашего дома, поэтому вы, как продавец, должны быть на шаг впереди них.
Краткий обзор
Вы можете подумать, что ваш дом стоит больше, но не забудьте установить реалистичную цену на основе сопоставимых домов в этом районе.
В отсутствие пузыря на рынке жилья дома с завышенной ценой обычно не продаются.В опросе, проведенном информационным сайтом по продаже домов HomeLight.com, 70% агентов по недвижимости заявили, что завышение цен — это ошибка номер один, которую делают продавцы. Не беспокойтесь слишком сильно об установке цены, которая находится на низком уровне, потому что теоретически это приведет к появлению нескольких предложений и повышению цены до фактической рыночной стоимости дома.Фактически, занижение цены на дом может быть стратегией для повышения интереса к вашему объявлению, и вы всегда можете отказаться от слишком низкого предложения.
В ожидании запрашиваемой цены
Любой умный покупатель будет вести переговоры, и если вы хотите завершить продажу, вам, возможно, придется сыграть в мяч. Большинство людей хотят выставить свои дома по цене, которая привлечет покупателей, но при этом оставит некоторую передышку для переговоров — противоположность стратегии занижения цен, описанной выше. Это может сработать, позволяя покупателю почувствовать, что он получает хорошую цену, а вы сможете получить от продажи необходимую сумму денег.
Конечно, получите ли вы больше или меньше запрашиваемой цены, вероятно, это будет зависеть не только от вашей стратегии ценообразования, но и от того, находитесь ли вы на рынке покупателя или продавца, а также от того, насколько хорошо вы подготовили и модернизировали свой дом.
Продажа в зимние месяцы
Вы не поверите, но в течение года действительно подходящее время для продажи. Зима, особенно во время праздников, — обычно медленное время года для продаж жилья. Люди заняты социальными делами, а холодная погода на большей части страны делает более привлекательным просто оставаться дома. Поскольку покупателей, скорее всего, будет искать меньше, на продажу вашего дома может уйти больше времени, и вы можете не получить столько денег. Тем не менее, вы можете утешиться тем, что, хотя активных покупателей может быть не так много, также не будет так много конкурирующих продавцов, что иногда может работать в ваших интересах.
Возможно, тебе лучше подождать.За исключением любых смягчающих обстоятельств, которые могут заставить вас продавать товары зимой или в праздничные дни, рассмотрите возможность включения в список, когда погода начинает нагреваться.Люди обычно готовы покупать дом, когда становится теплее.
Экономия на листинге фотографий
Поскольку в наши дни так много покупателей ищут дома в Интернете, и у многих из них есть фотографии, вы окажете себе настоящую медвежью услугу, если у вас нет визуальных изображений своего дома. В то же время существует так много плохих фотографий домов, выставленных на продажу, что, если вы хорошо поработаете, они выделят ваше объявление и помогут вызвать дополнительный интерес.
Хорошие фотографии должны быть четкими и ясными и делаться в течение дня, когда есть много естественного света. Они должны продемонстрировать лучшие активы вашего дома. Если возможно, подумайте об использовании широкоугольного объектива — это позволит вам дать потенциальным покупателям лучшее представление о том, как выглядят целые комнаты. В идеале нанять профессионального фотографа по недвижимости, чтобы получить высококачественные результаты, вместо того, чтобы просто позволять вашему агенту делать снимки на телефон.
И не останавливайтесь только на фотографиях. Подумайте о добавлении видеотура или обзора с обзором в 360 градусов, чтобы еще больше улучшить свое объявление. Это легко сделать с помощью любого смартфона. Вы, безусловно, можете побудить больше потенциальных покупателей пройти через ваши двери на показы. Вы даже можете получить больше предложений, если проведете вводную прогулку по вашей собственности.
Отсутствие надлежащей страховки
Ваш кредитор мог потребовать от вас приобрести полис страхования домовладельцев. Если нет, убедитесь, что вы застрахованы на случай, если зритель попадет в аварию на территории и попытается предъявить вам иск о возмещении ущерба. Вы также должны убедиться, что на территории нет очевидных опасностей или что вы предпримете меры по их снижению (например, не подпускайте детей потенциальных покупателей к бассейну и выгоняйте собаку из дома во время выставок).
Скрытие основных проблем
Думаете, вам удастся скрыть серьезные проблемы с вашей собственностью? Любая проблема будет обнаружена во время осмотра покупателя. У вас есть три варианта решения любых проблем. Либо устраните проблему заранее, установите цену на недвижимость ниже рыночной, чтобы учесть ее, либо укажите недвижимость по нормальной цене и предложите покупателю кредит на устранение проблемы.
Помните: если вы не решите проблему заранее, вы можете исключить изрядное количество покупателей, которые хотят получить дом под ключ.Осмотр вашего дома перед включением в список — хорошая идея, если вы хотите избежать дорогостоящих сюрпризовпосле заключения контракта на дом.Кроме того, во многих штатах действуют правила раскрытия информации. Некоторые требуют, чтобы продавцы сообщали об известных проблемах в их домах, если покупатели обращаются к ним напрямую, в то время как другие постановляют, что продавцы должны добровольно раскрывать определенные проблемы.
Не готовится к продаже
Продавцы, которые не убирают и не устраивают свои дома, выбрасывают деньги на ветер. Не волнуйтесь, если вы не можете позволить себе нанять профессионала. Вы можете многое сделать самостоятельно. Несоблюдение этих правил может снизить вашу продажную цену, а также может помешать вам вообще получить продажу. Если вы не занимались мелкими проблемами, такими как сломанная дверная ручка или капающий кран, потенциальный покупатель может задаться вопросом, есть ли в доме более крупные и дорогостоящие проблемы, которые также не были решены.
Попросите друга или агента, кого-нибудь со свежим взглядом, указать на те участки вашего дома, которые нуждаются в работе. Из-за того, что вы знакомы с домом, вы можете быть невосприимчивы к его проблемным местам. Разборка, тщательная уборка, нанесение свежего слоя краски на стены и избавление от любых запахов также помогут вам произвести хорошее впечатление на покупателей.
Не размещение покупателей
Если кто-то хочет осмотреть ваш дом, вам нужно разместить его, даже если вам это доставляет неудобства. И да, вы должны убирать и приводить в порядок дом перед каждым визитом. Покупатель не будет знать и не заботиться о том, был ли ваш дом чистым на прошлой неделе. Это большая работа, но сосредоточьтесь на призе.
Продажа неквалифицированным покупателям
Более чем разумно ожидать, что покупатель принесет письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора или подтверждение наличия денежных средств (POF) для покупок за наличные, чтобы показать, что у него есть деньги для покупки дома. Подписание контракта с покупателем может зависеть от продажи его собственной собственности, что может поставить вас в затруднительное положение, если вам нужно закрыть его к определенной дате.
Суть
Очень важно научиться продавать дом. Убедитесь, что вы морально и финансово подготовлены к менее чем идеальным сценариям, даже если вы не совершаете ни одной из этих ошибок. Дом может находиться на рынке намного дольше, чем вы ожидаете, особенно в условиях падающего рынка. Если вы не можете найти покупателя вовремя, вы можете в конечном итоге попытаться выплатить две ипотечные ссуды, сдавая свой дом в аренду, пока не найдете покупателя, или, в тяжелых ситуациях, вы можете потерять закладную. Однако, если вы избежите дорогостоящих ошибок, перечисленных здесь, вам предстоит пройти долгий путь к тому, чтобы сделать все возможное и добиться беспрепятственной и прибыльной продажи, на которую надеется каждый продавец дома.
Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотечных кредитов (3,5 млн).
А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.
Неправильный выбор риелтора
Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.
Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:
1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.
2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.
3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.
4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.
5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.
А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.
Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.
Невнимательность при показе недвижимости
Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.
Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени
Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.
Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.
Излишнее доверие риелторам
Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.
Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки
Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.
Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.
Непонимание механизмов предоплаты
Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.
Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.
Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ)
Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.
А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.
Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.
Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый
Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.
Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.
Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.
Ошибки в договоре купли-продажи
Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.
В нем обязательно нужно указать:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- стоимость квартиры;
- наличие или отсутствие обременений;
- существенные недостатки недвижимости;
- подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
- срок и порядок передачи квартиры покупателю;
- что стороны договора дееспособны;
- что договор заключается добросовестно;
- при наличии супруга — его согласие на продажу.
В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.
Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.
Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.
В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:
1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).
3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).
В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.
Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.
Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.
Риски при получении денег
Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.
Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.
Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили
Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.
Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.
При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя
И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.
Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.
21.03.2017
Большинство собственников при самостоятельной продаже недвижимости делают одни и те же ошибки. Если Вы решили не обращаться за помощью к специалисту, советуем прочитать Вам данную статью.
Ошибка № 1. Собственник неправильно назначает цену на объект.
Самое большое заблуждение — это проводить аналогию с другими продающимися квартирами в городе. Вы не знаете сколько она реально продаётся и в каком она состоянии. Если Вы всё-таки выбрали такой путь , то Вам необходимо не просто посмотреть все объекты на сайтах и газетах, а обзвонить их и собрать всю информацию.
Самая главная ошибка, когда собственник совершенно не знает состояние рынка недвижимости и неправильно назначает цену за свой объект. В таком случае у Вас будет очень мало звонков и ещё меньше показов. Ваш объект будет очень долго продаваться, а скорее всего Вы так и не сможете его продать. На стоимость влияет качество ремонта, этаж, наличие балкона или лоджии, год постройки дома, наличие лифта, ремонт в подъезде и многое-многое другое.
Ошибка № 2. Собственник не понимает, как правильно подготовить квартиру к продаже и сделать правильные фотографии.
Дело не только в качестве самих фотографий, а в том, что объект в кадре чаще всего попросту не подготовлен. Нужно не просто убраться, вымыть полы и протереть пыль. Необходимо убрать предметы личного обихода, правильно расставить мебель. Также нужно понимать, что не всегда следует выкладывать фотографии всех помещений. Как показывает практика объекты, с качественными фотографиями продаются гораздо быстрее.
Ошибка № 3. Неправильно принимаются звонки по объявлению.
Будьте готовы к тому, что звонки могут быть в самые неподходящие моменты. А через достаточно короткий промежуток времени такой звонок может потерять свою актуальность. В таких случаях лучше всегда брать трубку и договариваться о более удобном времени для разговора.
При разговоре также необходимо задавать встречные вопросы, пытаться понять причину, почему человек выбрал именно ваше объявление, стараться выявить потребность. Такой подход даст больше результатов.
Ошибка № 4. Неправильная организация показа объекта.
Не нужно назначать показ одновременно нескольким потенциальным покупателем, это может создать неловкую ситуацию. Также во время показа необходимо исключить посторонних, которые чаще всего «отпугивают» покупателей. Во время показа обязательно рассказывайте покупателям о том, какие для них есть плюсы в покупке вашего объекта, как данный объект будет удовлетворять их потребности.
Ошибка № 5. Неправильный анализ причин долгой продажи объекта.
Весь процесс продажи должен подвергаться тщательному анализу. Необходимо грамотно устанавливать цену на объект, изучить рынок в своем районе города и постоянно его мониторить. Регулярно поднимайте ваш объект в поиске на сайтах объявлений, иначе его никто не сможет найти.
Вы можете воспользоваться услугами риелтора и заключить договор по продаже объекта недвижимости, тем самым снять с себя все хлопоты по сбору документов, принятию звонков и съэкономить своё время. Специалист подготовит фото объекта, заёмется его рекламой и показами, подготовит все необходимые документы для сделки и будет сопровождать Вас на каждом этапе продажи.
На наш взгляд, если Вы ограничены в бюджете, оптимальным вариантом будет заключение договора на юридическое сопровождение сделки.
В таком случае Вы будете уверенны в том, что регистрация пройдет без проблем и Вы ничего не забудете.
Мы также собрали интересные и полезные Истории из нашей практики. Мы хотим чтобы они помогли Вам не повторить чужие ошибки и узнать некоторые нюансы нашей работы.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Ошибка 1. Продажа дома без оформления земли
По закону нельзя продать дом без документов на земельный участок, на котором он установлен.
Если у вас по тем или иным причинам нет документов на землю, их необходимо получить, то есть землю нужно оформить в собственность (например, приватизировать или выкупить) или официально взять в аренду. Иначе сделку оформить не удастся.
Если земля находится в аренде, продать дом можно, но по немного другой процедуре: вместе с договором купли-продажи дома необходимо составить договор переуступки права аренды земли и зарегистрировать переход права аренды в Росреестре.
Читайте подробную инструкцию: Как продать дом с земельным участком.
Ошибка 2. Неадекватная цена
Чтобы быстро продать дом, необходимо грамотно оценить его стоимость. Здесь есть два подхода: затратный и сравнительный. Первый вариант предполагает определение затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома. Также при продаже дома многие оценивают его стоимость, исходя из собственных затрат на его покупку и ремонт, обустройство участка, установку нового забора и т. д. Это ошибка, так как эти суммы могут быть несопоставимы — особенно с учетом инфляции и износа ремонта и дома.
Во втором варианте вы сравниваете свой дом с аналогичными, выставленными на продажу, и определяете его рыночную стоимость. Чем больше сравнений, тем точнее результат.
При сравнении своего дома с аналогичными учитывайте следующие параметры:
- расположение дома;
- материалы, из которых сделан дом;
- возможность круглогодичного проживания;
- состояние подъездной дороги;
- наличие газа, электричества, скважины с водой, автономной канализации (септика);
- тип земельного надела — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство — в таком доме можно прописаться, а за окружающей инфраструктурой следит администрация) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество, прописаться в доме нельзя, а вся инфраструктура обслуживается за счет членов товарищества); дома с участками в СНТ, как правило, стоят дешевле;
- экологическая ситуация в районе.
Кроме того, скорость продажи дома зависит от активности на рынке. Если на нем совершается много сделок, то есть дело происходит не в периоды кризиса или экономического спада, а вам не удается продать дом в течение месяца, цена на него может быть завышенной. В период низкой активности на рынке недвижимости таким сроком может быть полгода. Если дом не продается, попробуйте снизить цену. Если и это не помогает, многие риелторы советуют на время убрать объявление с сайтов о продаже, а через какое-то время обновить его и попробовать снова.
Ошибка 3. Недобросовестные риелторы
Если вы решили обратиться в агентство недвижимости за помощью в продаже дома, проверьте, как выглядят объявления, и четко пропишите в договоре с риелтором все условия и стоимость его услуг. Бывают случаи, когда агентства прибавляют к вашей цене на дом немалую сумму — и выставляют ее в объявлении, чтобы разницу забрать себе без вашего ведома. Как правило, покупателей по завышенной цене найти еще сложнее, чем без участия агентства.
Другая ошибка — попытка сотрудничества сразу с несколькими агентствами по продаже недвижимости. В этом случае объявления на популярных сайтах по продаже домов могут дублироваться, а у потенциальных покупателей это вызывает недоверие.
Ошибка 4. Начинать продажу дома зимой
В холодный период спрос на загородные дома снижается. Начинайте продажу весной или осенью. Как правило, люди ищут дома весной и летом, поэтому правильнее всего выставить его на продажу в марте и рассчитывать, что это может занять от 2 до 6 месяцев.
Если за сезон дом продать так и не удалось, лучше вообще снять его с продажи и удалить объявления до следующей весны.
Ошибка 5. Неправильно составленное объявление
Первое впечатление о доме у потенциальных покупателей создается благодаря вашему объявлению, поэтому нужно в него вложить душу и применить все творческие навыки. Сделайте качественные фотографии, снимите видео и напишите честный и максимально информативный текст.
В объявлении надо перечислить все основные достоинства дома. В частности, покупатели обращают внимание на возможность круглогодичного подъезда и проживания в доме, наличие газа, электричества, размер участка, удаленность от крупных населенных пунктов. Укажите, что вы — собственник жилья; как правило, люди охотнее покупают недвижимость без посредников.
Сделайте заголовок максимально конкретным, например: «Дом для круглогодичного проживания, 90 м², газ, скважина, участок 15 соток, 15 минут от ж/д станции Балабаново». А в самом тексте приступайте к подробностям: «Теплый кирпичный дом, 2 этажа, 6 комнат, отапливаемый гараж, баня, пруд на участке и рыбка в подарок».
Если вашим жильем заинтересовались, постарайтесь выяснить у потенциального покупателя, зачем ему дом, и при показе сделайте акцент на том, что ему может понравиться. Если покупатель мечтает о собственном огороде, обратите внимание на то, что на участке плодородная земля, если о тихом уголке, где можно отдохнуть от шума города, — покажите природу вокруг.
Ошибка 6. Отсроченная сделка без предварительного договора
Если покупателю понравился ваш дом, и вы договорились о сделке, но совершаться она будет позже, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Важно, чтобы в этом договоре фиксировались все основные договоренности и срок, в который должен быть заключен основной договор.
Предварительный договор гарантирует покупателю, что до истечения его действия вы не продадите дом другим людям, а вам, как продавцу, позволяет избежать ситуации, в которой покупатель спустя несколько месяцев откажется от сделки, а вы потеряете ценное время.
Если хотите продать дом, но чувствуете, что вас не покидает чувство ностальгии, просто относитесь к жилищу, как к товару, и не более того.
При продаже недвижимости некоторые допускают следующие ошибки:
1. Отсутствие чистоты и уборки в доме
Прежде чем выставить дом на продажу, надо придать ему товарный вид. Войдите в прихожую и представьте, что вы покупатель. Что сразу же бросается в глаза? Насколько приятно находиться в доме? Даже если вы понимаете, что после вас дом сделают совсем другим, не поленитесь и приберитесь.
Беспорядок делает помещение визуально тесным. Поэтому берите мешок и начинайте собирать в него все безделушки. Если в доме ненужная мебель или тренажеры, их лучше вынести, чтобы они не заполняли собой пространство. Важно, чтобы было как можно больше открытого места, тогда и дом будет выглядеть просторнее. Переполненные хламом шкафы, забитые посудой раковины и столы придают жилищу старый, потертый и неухоженный вид.
2. Наличие сломанных предметов
После того, как убрали мусор и лишнее, обратите внимание на то, все ли предметы интерьера в порядке. Если имеются старые, качающиеся стулья, их следует заменить новыми. Текущие трубы починить, сломанные розетки — заменить. Если на ковре имеются большие несмываемые пятна, — ковер лучше выбросить или купить новый. То же самое касается дверных ручек, звонков, лампочек и прочего. Если на стенах появилась плесень, удалите ее. Скрипучие петли в дверях смажьте маслом и так далее.
Если где-то оторвались обои, их следует приклеить, а образовавшиеся в полу щели замазать и закрасить. После этого дом должен выглядеть свежим и новым, а не затхлым и старым. Иногда стоит действительно потратить некоторое количество денег, чтобы придать помещению надлежащий вид.
Внешний вид дома не менее важен, чем внутренний. Проверьте, везде ли на строении присутствует краска, насколько зарос кустарниками газон, много ли на клумбах сорняков. Естественно, все, что плохо выглядит, надо исправить – стены и забор покрасить, кусты постричь, сорняки выполоть. Снаружи покупателям должно быть так же приятно находиться, как и внутри.
3. Завышенная цена за дом
После того, как вы все переделали в доме и на газоне таким образом, чтобы на все это приятно было смотреть, пора подумать и о цене. Начните с анализа рынка. Поспрашивайте о цене у тех, кто имеет похожие дома. Посетите в Интернете сайты агентств недвижимости. Не стоит продавать дом по такой же цене, по какой вы его купили много лет назад. Времена меняются, и цены тоже.
Однако если задать слишком высокую цену, этим можно отпугнуть потенциальных покупателей. Если обозначить очень низкую цену, вы практически задаром расстанетесь со вложенными в дом средствами. Такое случается, если продавец предварительно не ознакомился с ценами на недвижимость и ставит цену по незнанию.
Подсказка!
Если дом расположен рядом с историческими памятниками, большими магазинами и прочими объектами большого скопления людей или в самом центре большого туристического города в шаговой доступности от остановки общественного транспорта, цену на него можно сделать больше. Его все равно купят. Такие предложения никогда не остаются без внимания.
4. Продажа без агента по недвижимости
Продажа дома – дело затратное по времени. Надо оформить кучу бумаг, соблюсти законы и учесть множество прочих нюансов. Справиться с этим вам поможет агент по продаже недвижимости. Конечно, это не обязательно. Если вы и сами во всем прекрасно разбираетесь, вам агент и ни к чему. Но если хотите облегчить себе работу, наймите агента. Следует всегда обращаться в известные агентства недвижимости с проверенной репутацией.
Агенты по недвижимости хорошо разбираются в тенденциях рынка и имеют свою базу покупателей, которых сразу и смогут предложить. Они сделают такую рекламу вашей недвижимости, от которой невозможно будет отказаться. Они легко отличат откликнувшихся на объявления истинных покупателей от просто зрителей и сразу же начнут с ними работу.
Подсказка!
Пригласите фотографа и сделайте хорошие фотографии дома. Это может понадобиться для рекламы в газетах и в Интернете. Имейте на руках для покупателя документы из ЕГРН Росреестра, подтверждающие, что вы собственник дома. Также желательно иметь на руках полный отчет о рисках – результат проверки и дома, и вас как правообладателя. Это сразу расположит к вам покупателя, который поймёт, что вы открыты к диалогу и ничего не скрываете.
5. Постоянное сопровождение в доме покупателей
Когда приглашаете в дом предполагаемых покупателей, не находитесь постоянно рядом с ними. Они должны иметь возможность побыть хотя бы пару минут наедине, чтобы посоветоваться по поводу тех или иных характеристик дома. Если вы будете постоянно присутствовать, они будут чувствовать себя стесненно.
Вы не должны слишком уж активно пытаться продать дом. Излишняя спешка указывает на то, что с домом что-то не так. Хороший добротный дом говорит сам за себя, ему не нужна лишняя реклама.
Подсказка!
Когда приходят будущие покупатели, убирайте прочь домашних животных. У пришедших к вам людей на них может быть аллергия. Лишний шум и возня часто отвлекают и раздражают. В общем, ничего хорошего.
6. Неспособность договориться
Никогда не отвергайте сразу никакие предложения. Если покупателей все устраивает, они готовы к покупке, но их немного пугает цена, лучше сделать скидку, чем лишиться покупателей. Следующие могут и не появиться, и вы останетесь ни с чем. Ответ необязательно давать сразу. Можно попросить время на обдумывание в спокойной обстановке. Взвесив все преимущества и недостатки, возможно, стоит пойти покупателям навстречу.
7. Игнорирование прочтения договора купли-продажи
Вы думаете, что для закрытия сделки достаточно всего лишь подписать необходимые документы? Конечно, так! Но до того, как подписать, все следует внимательно прочитать. В договоре может быть прописано, что продавец продает дом с мебелью и всей имеющейся в наличии техникой, или нечто подобное. Если вы подмахнете договор, не глядя, рискуете остаться без собственных вещей.
Подсказка!
Читать все документы надо очень тщательно. Не стесняйтесь того, что заставляете других ждать. Оформление сделки лучше проводить в присутствии вашего агента по недвижимости и юриста.
Не забывайте, что самое важное при продаже дома – найти покупателя. Если он уже есть, держите его всеми способами, даже если придется пойти на небольшие уступки. Прочитайте еще раз эти правила продажи и — вперед!