Основные ошибки договора аренды - Не ошибается лишь тот, кто ничего не делает!

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

заключение договора с неуполномоченным лицом,
недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.
В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

%custom getevent(2014)%

Источник

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
договор аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.

Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы, рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе — арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды. Рекомендуем в долгосрочных договорах аренды подробно фиксировать обязанности по ремонту и содержанию помещения.

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать.

Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

Проверка надежности и добросовестности контрагента — это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению аренды недвижимости, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации договора аренды в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение аренды недвижимости в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
сопровождение клиента при подписании договора аренды
регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Регистрация права собственности
Проверка недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
Юридическое сопровождение сделок с новостройками
Юридическое сопровождение аренды недвижимости
Оформление дарения недвижимости
Юридическое сопровождение мены недвижимости
Юридическое сопровождение ренты недвижимости
Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Рекомендуемые статьи этой категории:

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества

(Фото: Kzenonshutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья

(Фото: fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Источник

Это не страшилка, а реальный прецедент, причем не один — когда договор аренды расторгался с франчайзи достаточно быстро. А дальше — утомительный поиск новой локации, простаивание бизнеса, переезд и раскручивание нового адреса. Долго, дорого, а главное — этого можно было бы избежать, если бы партнер отправил на проверку свой договор аренды Евгению Озерскому, юристу ГК «Пив&Ко».

Юрист ГК «Пив&Ко» Евгений Озерский

Ошибка № 1

Не продлевается договор аренды

Предположим, что у партнера был заключен договор аренды в 2018 году на три года, и после этого он не продлевался. В Гражданском кодексе четко прописано про подобные договоры: они автоматически переквалифицируются на неопределенный срок. Арендодатель такой договор может расторгнуть, предупредив арендатора всего за 30 календарных дней. Риски понимаете сами: никому не хочется съезжать с локации, которая приносит прибыль. Да и сам переезд — процесс весьма затратный, не говоря о том, что точка какое-то время вообще работать не будет.

Минимальный срок аренды, который приемлем для нашей финансовой модели бизнеса — пять лет. Именно такой срок и является самым оптимальным в договоре аренды для магазинов «Пив&Ко». И именно такие договоры, которые предусматривают наши формулировки, расторгнуть намного сложнее. Арендодатель может выселить арендатора только по условиям, предусмотренным Гражданским кодексом, а их всего четыре: первое — арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, второе — существенно ухудшает имущество, третье — нарушает сроки платежей, четвертое — не производит капитальный ремонт. Кстати, четвертое мы никогда не прописываем в договоре, стараясь переложить его на арендодателя.

В общем, просто так никто вас не выселит. Придется составить сначала претензию, а потом идти в суд и доказывать свою правоту. Даже в случае, когда арендатор вовремя не заплатил за помещение, легко уладить, потому что есть время. Пока арендодатель идет в суд, арендатор успевает погасить всю задолженность, и суд отклоняет требования истца. В итоге арендатор остается в помещении.

На наш взгляд, это элементарная безопасность, чтобы не остаться на улице и не потерять помещение, в котором был сделан ремонт и привлечен клиентский трафик.

Ошибка № 2

Договор аренды не регистрируется

10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)

Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.

Посмотреть

Регистрация договора аренды в Росреестре — аксиома, которая почему-то часто не выполняется франчайзи. Только такой договор вас обезопасит от всего того, что было описано выше. Плюс за свою безопасность вы получите от нас бонус — 50 литров пива.

Ошибка № 3

11 месяцев аренды с автоматическим продлением — опасная формулировка

Финансовая модель бизнеса рассчитана не на 11 месяцев. В случае если договор заключен на этот период, и к арендодателю придет заинтересованный в вашем помещении арендатор и предложит более интересную цену, то вы опять же рискуете оказаться на улице. По такому договору спустя 11 месяцев арендодатель имеет право выслать вам всего лишь уведомление, и через 30 дней арендатор обязан будет съехать.

Ошибка № 4

Страх, что если начнется пересмотр договора, то повысится арендная плата

Честно — может и подняться, но это не точно. Если в условиях договора прописано, что повышение цены возможно по соглашению сторон — то арендодатель может прислать соответствующее уведомление, но у партнера остается право отказаться. Если же изменение цены по договору возможно в одностороннем порядке — то арендодатель имеет право стоимость аренды поднять. Но мы как раз и пытаемся все эти спорные и нежелательные момент договора заметить и нивелировать. Тем более сейчас очень подходящее время на рынке для этого. Помещения освобождаются, и арендодатели держатся за своих арендаторов, поэтому сегодня удобное время для пересмотрения договоров в пользу наших партнеров.

Ошибка № 5

Нежелание заниматься договором аренды самостоятельно и даже отдавать его на проверку нам

В случае расторжения договора — это всегда переезд. Если магазин работает и приносит доход, зачем его трогать и наживать себе проблем? Тем более решение не требует особого включения самого партнера. Мы сами все проверим, составим все необходимые документы, а партнеру останется только обсудить их с арендодателем. Для этого я, юрист по аренде, и появился в «Пив&Ко». Этим нужно пользоваться, тем более сегодня.

Этот пост в корпоративном блоге размещен представителем франшизы Пив&Ко.
Подробнее о франшизе

Источник

заключение договора с неуполномоченным лицом,
недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.
В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

%custom getevent(2014)%

Юрист ГК «Пив&Ко» Евгений Озерский

Ошибка № 1

Не продлевается договор аренды

Ошибка № 2

Договор аренды не регистрируется

Ошибка № 3

11 месяцев аренды с автоматическим продлением — опасная формулировка

Ошибка № 4

Страх, что если начнется пересмотр договора, то повысится арендная плата

Ошибка № 5

Нежелание заниматься договором аренды самостоятельно и даже отдавать его на проверку нам

Этот пост в корпоративном блоге размещен представителем франшизы Пив&Ко.
Подробнее о франшизе

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
договор аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
сопровождение клиента при подписании договора аренды
регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку.

Заказать

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Ошибки при заключении, продлении, расторжении договора аренды

— Игнорирование существенных условий договора аренды

Договор подписан неуполномоченным лицом, нет свидетельств на право собственности и иных документов, устанавливающих наличие прав на недвижимое имущество, не указан срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения, существуют сомнения расчета суммы арендной платы (проблема коммунальных платежей, арендных каникул, ремонта), штрафы и неустойки распространяются только на арендатора, включены условия «третейской описки» и иное.

Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых, его можно признать незаключенным, а часть условий — ничтожными. Вы уверенны, что подписанный Вами договор соответствует требованиям закона и делового оборота?

— Приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения

Вы снова ошибаетесь. Любое подписанное Вами соглашение, акты и иные документы имеют юридические последствия.

— Нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные

Невозможность установления предмета аренды (не указаны существенные данные объекта недвижимости) может привести к оспариванию договора и финансовым рискам.

— Отсутствие актов приема-передачи — это мелочи!

На практике же, при отсутствии приема-передачи (возврата) предмета договора (объекта), договор считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).

— Действие договора прекращается по истечении срока, указанного в договоре

Срок договора автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, если заблаговременно не будет направлено уведомление о его расторжении, а так же действует до передачивозврата помещения/объекта арендодателю.

— Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, даже если это не предусмотрено в договоре

В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения, с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

— Если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей – с этим ничего нельзя сделать

На самом деле данные штрафы можно оспорить, если Вы предварительно за 2-3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.

— В договоре предусмотрен претензионный порядок рассмотрения споров, но его можно не соблюдать

Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае – суд оставит исковое заявление без рассмотрения.

— Неустойки за неисполнение условий договора очень высокие

Если все же у Вас возникли споры с арендодателем и «набежали» пени и неустойки, в соответствии с действующим законодательством, есть возможность значительно снизить их, в этом Вам поможет опытный юрист.

— Обращаться к юристу нужно только после возникновения спора

Если Вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки (договора) до ее заключения, Вы обезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды, а так же будете знать о «подводных камнях» Вашего договора.

Раздел: «Договорные споры»

Юридические услуги


	На главную		Юридическим лицам		Физическим лицам		Контакты

Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.

Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки

По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами <*>. В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников <*>. Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке. Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.

В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий <*>. Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников. Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.

Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным <*>.

Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.

Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)

Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля. Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.

Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды

При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным <*>.

Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.

Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области
от 23.04.2018 (дело N 11-6/2018/55А)

Стороны подписали договор аренды, согласно которому объект аренды — часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь всего капитального строения составляет 778 кв. м. Из договора нельзя определить четкое месторасположение передаваемых в аренду помещений в капитальном строении: где они находятся, их планировку и состав помещений. Суд признал договор незаключенным.

Решение экономического суда Гомельской области
от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)

Во избежание ошибки в договоре аренды при описании передаваемого имущества целесообразно прописать <*>:

1) вид недвижимости: капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место или их часть;

2) назначение;

3) местонахождение. Если объект аренды — часть капитального строения, то рекомендуем точно описать ее положение в этом строении. К договору может быть приложен план капитального строения с обозначением площадей, передаваемых в аренду;

4) площадь и (или) другие размеры.

Ошибка 3. Арендуется незарегистрированная недвижимость

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду <*>. Недвижимое имущество считается созданным и соответственно приобретает собственника с момента государственной регистрации его создания <*>. Поэтому по общему правилу в аренду может быть передано только недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке <*>. Отсутствие регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является основанием для признания договора аренды ничтожным <*>.

Судебная практика
Стороны заключили договор аренды площадки и нежилого помещения. На дату заключения договора переданная в аренду площадка и права собственности арендодателя на нее зарегистрированы не были. Суд признал договор в части аренды площадки ничтожным.

Постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска
от 11.01.2018 (дело N 265-22/2017/1801А)

Однако в случае, если арендодателем является государство (в лице госорганов и госорганизаций) или хозобщества, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежит государству, объектом договора аренды могут быть капитальные строения (здания, сооружения), права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, и их части <*>. При этом капитальное строение (здание, сооружение) должно быть зарегистрировано в шестимесячный срок со дня заключения договора аренды, кроме случаев, когда оно расположено на землях общего пользования <*>.

Государственная регистрация создания недвижимости, а также прав на нее подтверждается выдачей свидетельства (удостоверения) <*>. Следовательно, чтобы убедиться, что объект аренды зарегистрирован и арендодатель является его собственником, целесообразно попросить арендодателя предоставить соответствующее свидетельство (удостоверение).

Проверить «чистоту» объекта аренды можно по выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Она содержит следующую информацию об объекте <*>:
— кто является его собственником;
— общая площадь;
— назначение;
— дата государственной регистрации его создания;
— дата последней государственной регистрации изменения объекта;
— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;
— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект, срок их действия, и пр.

Ошибка 4. Заявлен односторонний отказ от договора без оснований на это

Односторонний отказ от исполнения договора — один из способов расторжения договора. Он возможен в следующих случаях <*>:

1) односторонний отказ допускается законодательством для договора соответствующего вида. Так, законодательство предусматривает право на односторонний отказ только для договора аренды, срок пользования объектом аренды в котором не определен <*>;

2) право на него предусмотрено в договоре.

Как показывает практика, это правило часто забывается. В результате этого арендатор или арендодатель может направить уведомление об одностороннем отказе от договора контрагенту и считать договор расторгнутым. И, как следствие, перестать выполнять свои обязательства по нему. Однако договорные отношения в таком случае не прекращаются и стороны должны выполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, пока он действует <*>.

Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. До истечения его срока арендатор уведомил арендодателя о прекращении своих обязательств по договору в связи с освобождением помещения и отказался платить арендную плату. Договор не предусматривал право арендатора на односторонний отказ. Соглашения о расторжении договора стороны не достигли. Суд взыскал с арендатора арендную плату за период действия договора.

Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области
от 28.09.2015 (дело N 240-13/2015-161А)

Если договор не предусматривает право сторон на односторонний отказ от него, он может быть расторгнут <*>:

1) по соглашению сторон;

2) по требованию арендатора/арендодателя в судебном порядке.

Ошибка 5. Неверно определен размер арендной платы после прекращения договора

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки <*>. Арендная плата взыскивается в размере, определенном договором аренды <*>. При этом в договоре арендная плата за период просрочки может быть зафиксирована в большем размере, чем она была до прекращения договора.

Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. Арендатор реализовал свое право на односторонний отказ от договора. Договор был расторгнут, однако арендодатель в установленный срок не освободил помещение. По условиям договора в случае просрочки возврата помещения арендная плата уплачивается в трехкратном размере за весь период просрочки.
Арендатор считал, что арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора должна быть уплачена в том размере, который определен в договоре до истечения его действия.
Суд взыскал с арендатора арендную плату в трехкратном размере за каждый день пользования помещением после прекращения договора.

Постановление судебной коллегии по экономическим делам
Верховного Суда Республики Беларусь
от 31.07.2014 (дело N 299-6/2013/61А/675К)

Таким образом, необходимо помнить, что прекращение действия договора не исключает обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества. При этом ее размер определяется исходя из условий договора, даже если он уже не действует.

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Предмет договора.

Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение. Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.

Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора. К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы. В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике. Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?». Что сдается в аренду? В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.

Цена договора, порядок расчетов.

Следующее, на что мы хотим обратить ваше внимание, — это цена договора и порядок расчета. Порядок расчета должен быть написан понятным для вас языком. Ибо вопрос денег всегда будет актуальным в жизни человека. Арендная плата может состоять из двух видов конструкций, включая в себя: а) только постоянную арендную плату; б) постоянную и переменную часть арендной платы. Любые из двух конструкций имеют право на существование в деловом обороте. Внимательно прочитайте в какие сроки необходимо оплачивать арендную плату. Как правило, в договоре аренды прописывают формулировку на примере: «расчеты за аренду осуществляется ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному…». Важно, чтобы вам была удобна дата расчетов по арендным платежам.

При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Обеспечительный платеж.

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!

Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Пятый. Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа. К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа. Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату. Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора. При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон. Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву? Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента. Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)». Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен. Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый. Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента. Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования. Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве. Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону». Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту [email protected]. Narodnoe-pravo всегда поможет.

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

На что жалуются арендаторы

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Расторжение договора аренды

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Источник

Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике

Читать статью

Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора

Читать статью

Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.

Читать статью

О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе

Читать статью

Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте

Читать статью

Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков

Читать статью

АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные

Читать статью

Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности

Читать статью

Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.

Читать статью

Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».

Читать статью

Источник

Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки

Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным <*>.

Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)

Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды

Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области
от 23.04.2018 (дело N 11-6/2018/55А)

Решение экономического суда Гомельской области
от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)

Во избежание ошибки в договоре аренды при описании передаваемого имущества целесообразно прописать <*>:

2) назначение;

4) площадь и (или) другие размеры.

Ошибка 3. Арендуется незарегистрированная недвижимость

Постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска
от 11.01.2018 (дело N 265-22/2017/1801А)

Ошибка 4. Заявлен односторонний отказ от договора без оснований на это

2) право на него предусмотрено в договоре.

Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области
от 28.09.2015 (дело N 240-13/2015-161А)

Если договор не предусматривает право сторон на односторонний отказ от него, он может быть расторгнут <*>:

1) по соглашению сторон;

2) по требованию арендатора/арендодателя в судебном порядке.

Ошибка 5. Неверно определен размер арендной платы после прекращения договора

Источник

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Условия и размеры арендной платы

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

На что жалуются арендаторы

Слабые места в договоре

Расторжение договора аренды

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Условия и размеры арендной платы

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре

2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку

3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы

4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока

5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения

6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать

7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды

8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора

9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора

10. Не проверять арендатора при заключении сделки

— Игнорирование существенных условий договора аренды

— Приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения

— Нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные

— Отсутствие актов приема-передачи — это мелочи!

— Действие договора прекращается по истечении срока, указанного в договоре

— Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, даже если это не предусмотрено в договоре

— Если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей – с этим ничего нельзя сделать

— В договоре предусмотрен претензионный порядок рассмотрения споров, но его можно не соблюдать

— Неустойки за неисполнение условий договора очень высокие

— Обращаться к юристу нужно только после возникновения спора

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

На что жалуются арендаторы

Слабые места в договоре

Расторжение договора аренды

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

Не пропустите эти материалы по теме: