Группа собственников оспаривала в суде итоги ОСС о создании ТСЖ. Они привели много аргументов, которые, по их мнению, свидетельствовали о недействительности решения, в том числе, что протокол подписали всего четыре участника собрания. Читайте, свидетельствуют ли это и другие нарушения о нелегитимности итогов ОСС.
Нарушения требований к процедуре проведения ОСС или составлению документов не всегда существенны
Жители одного из домов в Новосибирске обратились в суд, чтобы оспорить решение ОСС о создании товарищества. Они указали на многочисленные нарушения, допущенные инициаторами при проведении собрания.
Обстоятельства дела рассмотрели суды трёх инстанций. Единую точку зрения они отразили:
- в решении Кировского районного суда Новосибирска от 21.11.2021 по делу № 2-2450/2021;
- в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 01.02.2022 по делу № 33-1211/2022;
- в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.05.2022 по делу № 8Г-4796/2022.
Все суды опирались на положения ГК РФ и позицию ВС РФ по вопросам признания решения собрания недействительным. Согласно ст. 181.4 ГК РФ, суд принаёт решение общего собрания недействительным при существенных нарушениях требований закона к процедуре проведения или составлению документов (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ).
Если голосование лица, которое оспаривает решение собрания, не повлияет существенно на принятие такого решения и не влечёт неблагоприятных для истца последствий, то результаты ОСС признаются действительными (п. 109 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Голосование представителей на ОСС: когда суд сочтёт решение законным
Собственники неправильно считают кворум и не могут доказать подделку подписи в решении
Собственники в иске изложили список допущенных, по их мнению, нарушений, которые свидетельствовали о недействительности принятых решений. Истцы настаивали, что собрание фактически не проводилось, а решения поддельные.
Суды отвергли каждый из приведённых истцами доводов. Среди них два касались кворума:
- Отсутствовал кворум, необходимый для легитимности собрания.
Собственники утверждали, что собрание прошло в отсутствие кворума, а также за создание ТСЖ не было отдано более 50% от всех голосов в доме. Но истцы перепутали количество владельцев помещений в доме с количеством их голосов. Суды отметили, что в очной части участвовали 7,46% голосов в доме, а в заочной – 52,14%. Это соответствует требованиям ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
- В некоторых бюллетенях неправильно были указаны данные собственников, отсутствовали подписи владельцев помещений и отметки о выбранном варианте «за, против, воздержался». В десятках решений подделаны подписи собственников.
Суды проанализировали бюллетени участников ОСС и исключили из кворума те, где не было отметок по каждому из вопросов повестки дня. Они составили всего 2,7% от общего количества. Иных оснований для исключения решений собственников суд не нашёл.
Ссылка на схожесть подписей разных собственников истцам не помогла. Суды указали, что не обладают специальными познаниями в области почерковедения. При этом, как указали инстанции, за создание ТСЖ проголосовали собственники, обладающие более чем 50% от всех голосов в доме, что соответствует ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
Как проводить онлайн-ОСС: отвечаем на вопросы читателей
Истец неправильно толкует нормы ст. 45 ЖК РФ о порядке организации общего собрания
Ещё два аргумента истцов относились к нарушениям процедуры организации и проведения ОСС:
- Инициатор общего собрания – «обычный житель многоквартирного дома» без юридического образования, знаний и навыков проведения ОСС и составления документов.
Суды отметили, что инициатором собрания выступил собственник помещения в МКД, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 45 ЖК РФ. Требований к образованию или опыту проведения собраний законодательство не предъявляет.
- Собственники помещений МКД не были уведомлены о дате и времени проведения ОСС, а также о результатах голосования.
В материалы дела ответчик предоставил акт-реестр, согласно которому уведомление о проведении общего собрания было размещено на информационных стендах в подъездах. Акт подписали восемь жителей из разных подъездов дома. Суды сделали вывод, что жители были уведомлены об ОСС надлежащим образом.
Собственник не учитывает, что нарушения формы документов ОСС не влияют на принятые решения
Главный аргумент, на который опирались истцы, доказывая недействительность решения о создании товарищества, – протокол в нарушение ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ подписали только четыре собственника. Согласно данной норме, протокол ОСС, на котором собственники создали ТСЖ и утвердили его устав, подписывают те участники собрания, кто проголосовал за принятие этих решений.
Суды всех трёх инстанций отметили, что неподписание протокола ОСС всеми собственниками не относится к нарушениям, которые приводят к недействительности решения. Формальное отсутствие подписей собственников в протоколе общего собрания при наличии подписи в приложении к нему не свидетельствует о существенном нарушении правил составления протокола.
Письменная форма протокола была соблюдена, а протокол подписан председателем и секретарем собрания. По общему правилу суд может признать нарушение формы существенным только в том случае, если такое нарушение искажает суть содержания решения. В материалах дела представлен реестр участвующих в голосовании лиц и их воля достоверно установлена судами. Нарушение ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ не приводит к недействительности принятого решения о создании ТСЖ.
Иск собственников был отклонён в трёх инстанциях, а решение ОСС о создании ТСЖ осталось в силе.
Какие нюансы следует учесть при создании многодомового ТСЖ
На заметку
Судебная практика об оспаривании решений ОСС большая. Мы часто пишем обзоры таких дел и их итогов:
- Три мнения о том, имеет ли ГЖИ право признать решения ОСС ничтожными
- Можно ли не учитывать бюллетени, если в них не стоит дата голосования
- Доказывают ли копии решений кворум ОСС, если ГЖИ потеряла оригиналы
- Нюансы оспаривания решения ОСС при отсутствии кворума
Аргументы сторон и позиции инстанций могут пригодиться управляющим организациям, ТСЖ, кооперативам и собственникам для отстаивания своих интересов в подобных делах.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 721 подписчику
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
О нарушениях при принятия решения о создании в многоквартирном доме ТСЖ и отказе от управления управляющей компанией
Распечатать
Гражданин А-тов, являющийся представителем жильцов многоквартирного жилого дома (адрес) г. Сарапула, обратился с жалобой в адрес Главного Федерального инспектора по УР аппарата полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе от жителей вышеуказанного дома по поводу принятия решения о создании в доме ТСЖ «Л-кое» и отказе от управления управляющей компанией ООО «АБВ».
В жалобе перечислен ряд моментов принятия решения (о создании ТСЖ и отказе от УК), которые, по мнению жильцов, решены с нарушением законодательства. Заявитель просит дать заключение юриста по перечисленным в жалобе моментам (вопросам).
ОТВЕТ ЮРИСТА
А. О нарушениях при проведении общего собрания жильцов и подсчете голосов при голосовании по принятым решениям.
Вопросы создания и деятельности ТСЖ регулируется главой 13 Жилищного кодекса РФ. Нормы Жилищного кодекса РФ нужно применять к отношениям в совокупности, а не брать отдельные статьи, как это делают в жалобе жители дома.
В соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Порядок проведения общего собрания регламентирован ст.ст. 45-48 ЖК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом, в соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Согласно п. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что собственник квартиры в многоквартирном доме голосует не 1 (Одним) голосом, а голосом, размер которого пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Простым языком говоря, не зависит от того, сколько человек являются собственниками квартиры в доме, а зависит от площади квартиры, которой владеет собственник, так как собственник квартиры будет голосовать именно голосом размер которого пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а не количеством собственников (либо проживающих) в квартире человек.
Б. О нарушениях в принятом учредительном документе ТСЖ
В соответствии с ст. 52 ГК РФ, юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. К сожалению, новый Жилищный кодекс повторил ошибки прежнего закона о товариществах собственников жилья и также не оговорил состав и не определил требования к содержанию учредительных документов товарищества. В соответствии с п. 2 ст. 135 ЖК РФ, устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, учредительным документом товарищества будет являться устав товарищества собственников жилья.
Примерный устав товарищества собственников жилья был утвержден еще в 1998 году приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. N 3527. Положения этого устава и легли в основу практически всех ныне существующих уставов ТСЖ.
Статья 52 Гражданского кодекса РФ содержит общие требования, предъявляемые к содержанию учредительных документов юридического лица. Итак, учредительные документы юридического лица должны содержать:
— наименование юридического лица,
— место его нахождения,
— порядок управления деятельностью юридического лица,
— а также другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц.
В соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» учредительными документами некоммерческих организаций являются:
— устав, утвержденный учредителями (участниками, собственником имущества), для общественной организации (объединения), фонда, некоммерческого партнерства, частного учреждения и автономной некоммерческой организации;
— учредительный договор, заключенный их членами, и устав, утвержденный ими, для ассоциации или союза.
Учредители (участники) некоммерческих партнерств, а также автономных некоммерческих организаций вправе заключить учредительный договор.
Требования учредительных документов некоммерческой организации обязательны для исполнения самой некоммерческой организацией, ее учредителями (участниками).
В учредительных документах некоммерческой организации должны быть определены:
— ее наименование, содержащее указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму;
— место нахождения некоммерческой организации;
— порядок управления деятельностью, предмет и цели деятельности;
— сведения о филиалах и представительствах;
— права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство);
— источники формирования имущества некоммерческой организации;
— порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;
— иные положения, предусмотренные законом.
Учредительные документы некоммерческой организации могут содержать и иные не противоречащие законодательству положения.
В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Поскольку товарищество признается некоммерческой организацией, а «правоспособность юридических лиц — некоммерческих организаций всегда является специальной. Ее объем определен целями деятельности конкретной организации, указанными в ее учредительных документах».
Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Устав некоммерческой организации должен содержать положения, регулирующие порядок внесения изменений в учредительные документы. Статья 135 ЖК РФ предусматривает, что устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании. Положениями статьи 145 ЖК РФ установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом статьей 146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
В целом предоставленный на рассмотрение устав ТСЖ «Л-кое» соответствует требованиям действующего жилищного законодательства РФ.
В. О непредоставлении текста Устава ТСЖ
Жители дома в своей жалобе указывают на то, что текст устава им не предоставлялся для ознакомления, однако г. Ш-рин, избранный председателем ТСЖ, в ответ на обращение данных жителей, текст устава им предоставил, а также указал на то, что они вправе ознакомится с текстом устава и дать свои предложения и замечания.
Г. О коммерческом характере Устава.
Жители дома также указывают, что в тексте устава «делается акцент на коммерческий характер деятельности ТСЖ», однако согласно п.1.5 устава Товарищество не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
Данные требование также закрепляет и ГК РФ и ЖК РФ, согласно которых товарищество собственников жилья создается в виде некоммерческой организации, деятельность которой не предусматривает извлечение прибыли в качестве основной деятельности. Имея специальную правоспособность, ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе, и которые соответствуют целям, ради которых оно было создано. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, признается судом недействительной (неуставная сделка).
Таким образом, хозяйственная деятельность ТСЖ должна осуществляться только в рамках его устава. В соответствии с действующим законодательством вся уставная деятельность ТСЖ носит некоммерческий характер. Права товарищества в пределах, которых оно может осуществлять эту деятельность, установлена в статье 137 ЖК РФ.
Цель создания ТСЖ сформулирована в статье 135 ЖК РФ. Согласно этой статье, ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ понятие «комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме» эквивалентно понятию «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников контроля над исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации МКД, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ и не оказания услуг. ТСЖ обязано обеспечить эксплуатацию общего имущества в МКД путем привлечения сторонних организаций либо собственными силами.
ЖК РФ возлагает на ТСЖ обязанность (ст. 138, п. 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Это означает, что в системе договорных отношений ТСЖ выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ), которое в силу полномочия, основанного на указании закона, в равной степени распространяется на всех собственников – как членов, так и не членов ТСЖ.
В рамках своей уставной деятельности ТСЖ не выполняет для собственников помещений никаких работ и не оказывает им никаких услуг. Уставная деятельность ТСЖ не связана с реализацией. Поэтому на нее не распространяется действие статьи 146 НК РФ, и взносы собственников на содержание ТСЖ и ведение уставной деятельности не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.
Взносы собственников на осуществление уставной деятельности ТСЖ не могут образовывать прибыль и не могут быть приравнены к оплате. В соответствии с положениями НК РФ (пп. 1 п. 2 ст. 251; пп. 9 п. 1 ст. 251) указанные взносы не относятся к доходам, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Д. О несоблюдении процедуры уведомления о собрании.
В ответ на жалобу жителей дома о том, что не была соблюдена процедура уведомления собственников помещений о проведение собрания, а именно, что уведомление собственников помещений о собрании осуществлялось посредством вывешивания объявлений по подъездам дома, господин Ш-рин, избранный председателем ТСЖ, сообщает о том, что уведомление жильцов о проведение заочного голосования выдавались строго в соответствии с п. 1 ст. 146 ЖК РФ, с данными уведомлениями жители дома могут ознакомиться у председателя ТСЖ.
При принятии решения о создании ТСЖ, необходимо руководствоваться не ст. 145 ЖК РФ, которая регулирует порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, т.к. в нашем случае ТСЖ ещё не создано. В связи с чем необходимо руководствоваться ст. 45 ЖК РФ, которая регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решение и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Согласно ч.5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3. дата, место, время проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Порядок проведения общего собрания собственников практически аналогичен порядку проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, изложенному в ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, если жители дома считают, что нарушена процедура инициирования и проведения общего собрания, извещения собственников о проводимом собрании, они могут обжаловать принятое на собрание решение в Сарапульский районный суд.
Е. О согласии на обработку персональных данных при составлении бюллетеней для голосования.
В соответствии с п.3 ст. 47 ЖК РФ, в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
По словам жителей дома, председатель ТСЖ, при составлении бюллетеней голосования просил указывать персональные данные, при этом ни каких письменных сообщений на обработку персональных данных к обозначенным бюллетеням предоставлено жителям не было, что, по мнению жителей, противоречит ч.1 ст. 9 ФЗ «О персональных данных».
Шестнадцатого июня 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 5 которого внесла очередную новеллу в Федеральный закон от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных».
Корректировке подверглась часть 2 статьи 6 ФЗ-152, дополненная новым пунктом следующего содержания: «5.1) обработка персональных данных необходима управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, осуществляющим в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации управление многоквартирными домами, либо лицам, с которыми собственники помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом заключили договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, либо лицам, с которыми собственники помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении или собственники жилых домов заключили договоры о предоставлении коммунальных услуг, либо лицам, привлеченным на основе договоров, для осуществления расчетов с собственниками помещений в многоквартирном доме, собственниками жилых домов, нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилых домах и коммунальные услуги;…» Вышеуказанный пункт дополнил ряд ситуаций, когда оператору персональных данных не требуется получать согласие субъекта на обработку персональных данных.
В тексте поправки четко оговаривается условие отсутствия необходимости в получении согласия: обработка персональных данных происходит в связи с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации либо в связи положениями соответствующего договора. Но вышеприведенное условие фактически дублирует содержание пунктов 1 и 2 части 2 статьи 6 ФЗ-152. Таким образом, законодатель спускается от уровня регулирования типовых ситуаций (например, обработка персональных данных в связи с исполнением положений договора) до уровня регулирования конкретных ситуаций (договорных отношений в сфере ЖКУ). Кроме того, происходит девальвация значения и ценности других норм института согласия субъектов на обработку их персональных данных (в частности, пунктов 1 и 2 части 2 статьи 6 ФЗ-152)
В настоящее время данной поправки в часть 2 статьи 6 ФЗ-152 нет, и поэтому при принятии решения о том, необходимо ли получать согласие на обработку персональных данных при составление бюллетеней голосования, необходимо руководствоваться п. 1 и 2 части 2 статьи 6 ФЗ-152, согласно которых согласия на обработку персональных данных не требуется, так как обработка персональных данных осуществляется на основании федерального закона (Жилищного кодекса РФ), устанавливающего ее цель, условия получения персональных данных и круг субъектов, персональные данные которых подлежат обработке, а также определяющего полномочия оператора.
Ж. О долгах за жильцами.
В ответ на вопрос о распределение ответственности по долгам, имеющимся у жильцов необходимо обратится к п. 6 ст. 135 ЖК РФ, согласно которого товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. Данное положение также отражено в уставе ТСЖ «Л-кое», в частности в п.1.8 Устава.
З. О распоряжении общим имуществом дома (в частности подвалом дома).
Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах имеет свои особенности, прежде всего связанные с владением, пользованием и распоряжением таким имуществом. В частности, на практике часто возникает необходимость передать в пользование (сдать в аренду) часть общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачных и подвальных помещений), произвести реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений.
Для того чтобы не нарушить права и законные интересы собственников помещений, следует знать основные нормы жилищного законодательства, регулирующие эти вопросы.
Перечень объектов, входящих в состав общего имущества, указан в ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Следует отметить, что общее имущество в многоквартирном доме является единым, неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. Оно не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части (объекты) общего имущества, они не могут быть выделены в натуре в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести государственную регистрацию права собственности.
Таким образом, общее имущество не является самостоятельным объектом права собственности или иного вещного права.
В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (подп. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
По решению общего собрания членов ТСЖ объекты общего имущества в многоквартирном доме (например, чердачные и подвальные помещения, мансардный этаж) могут быть сданы в аренду (подп. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В них могут находиться инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Сдача в аренду (передача в пользование) этих помещений возможна на основании решения квалифицированного большинства (не менее двух третей) от общего числа голосов собственников или членов ТСЖ (ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Собрание собственников или членов ТСЖ проводится в порядке, предусмотренном ст. 45, ст. 146 ЖК РФ с учетом того, что кворум на таком собрании должен составлять 50% голосов плюс один от общего числа голосов — в отношении общего собрания собственников и не менее 2/3 членов ТСЖ (их представителей) — в отношении общего собрания ТСЖ.
Собственникам, которые не участвовали в голосовании по каким-либо причинам, следует помнить о том, что решение, принятое на общем собрании собственников помещений, является также для них обязательным.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что распоряжение общим имуществом дома председателем ТСЖ, без согласия других собственников дома, неправомерно.
И. О принадлежности цокольного помещения, занимаемого компанией «Р-ком».
Указанное помещение либо находится в собственности компании «Р-ком», в связи с чем данная компания является одним из полноправных собственников помещений в доме, либо данное помещение передано компании «Р-ком» по договору аренды. В этом случае данное помещение, скорее всего, является общим имуществом собственников в многоквартирном доме, и поэтому Арендодателем будет являться лицо уполномоченное решением собственников на передачу общего имущества в аренду (например председатель ТСЖ или управляющая компания). В этом случае арендные платежи, являются общей собственностью жителей дома, и могут быть ими потрачены, по общему решению собственников на цели указанные в ЖК РФ, например на благоустройство или ремонт дома.
Резюмируя вышеизложенное, юрист полагает, что если жители дома, от имени которых заявитель А-тов обращается с жалобой, настаивают, что нарушены их жилищные права, в частности не соблюдён порядок подготовки к проведению собрания, порядок проведения собрания, установленного ЖК РФ, отсутствовал необходимый для проведения собрания кворум, решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования не были доведены до сведения собственников помещений в доме установленным законодательством порядком, а также в случае, если были приняты на собрании решения, противоречащие законодательству РФ, жители дома вправе обжаловать решение в Сарапульский районный суд.
Юрист составил заявителю также развернутое исковое заявление в Сарапульский районный суд:
Начальник юридического отдела Новокшенов Сергей Александрович,
моб. 8-904-838-33-88, электронная почта: Cergeinov@yandex.ru
Консультация была дана в ноябре 2011 г.
.
p/strong
/strong
Учёт в ТСЖ имеет свои особенности, и если их не знать, можно нарваться на санкции от налоговой и споры с жильцами. Собрали самые распространённые ошибки, которые допускают в своей работе ТСЖ. Прочитайте, чтобы не наступить на те же грабли.
Расходы, не предусмотренные сметой
ТСЖ — некоммерческая организация, и осуществляет свою деятельность за счёт взносов. Каждый год на общем собрании утверждают смету доходов и расходов, которая является основным планово-расчётным документом деятельности ТСЖ. Все расходы должны укладываться в эту смету. Но бывают ситуации, когда возникают расходы, не предусмотренные сметой. В таких случаях нужно сначала собрать правление, согласовать с ним дополнительные расходы и оформить решение правления.
К таким расходам в том числе относятся непредвиденные выплаты сотрудникам ТСЖ. Их вознаграждение обычно утверждают заранее и включают в смету, но может возникнуть необходимость сделать выплату, например, в связи со смертью родственника. Такое решение принимают на заседании правления, с указанием источника выплаты. Обычно таким источником служит строка «Непредвиденные расходы» в смете.
В конце года бухгалтер готовит отчёт об исполнении сметы, где должны быть обоснованы все отклонения. В противном случае жильцы могут устроить разборки и дойти до прокуратуры.
Нет раздельного учёта уставной и коммерческой деятельности
Если ТСЖ занимается коммерческой деятельностью, нужно организовать раздельный учёт доходов и расходов по уставной и коммерческой деятельности. Если раздельный учёт не ведётся, это может привести к претензиям со стороны контролирующих органов в части нецелевых расходов. В законодательстве не прописаны правила организации такого учёта, поэтому нужно самостоятельно прописать все детали в учётной политике и придерживаться её.
Неправильный выбор системы налогообложения
Налогами облагается только коммерческая деятельность ТСЖ, которая обычно составляет небольшую часть всей деятельности товарищества. В основном это сдача площадей в аренду, пени за несвоевременную оплату ЖКУ или оказание услуг собственникам штатными работниками ТСЖ. Как правило, наиболее выгодный вариант налогообложения такой деятельности — УСН. Поэтому уже при создании ТСЖ нужно позаботиться о том, чтобы вовремя перейти на УСН, иначе придётся вести сложный учёт на общей системе, платить больше налогов и сдавать больше отчётов. Из двух вариантов УСН для ТСЖ лучше выбрать УСН «Доходы», потому что расходы в коммерческой деятельности ТСЖ незначительны.
Неправильный учёт коммунальных платежей
Учёт платежей за коммунальные услуги может быть организован одним из двух возможных вариантов. Другие являются неверными.
- Плата за коммунальные услуги не считается целевыми поступлениями. Это транзитные платежи, и учитывать их нужно на счёте 76. Периодически нужно выводить разницу между тем, что собрали с собственников и тем, что заплатили ресурсоснабжающей организации. Если собрали больше — это кредиторская задолженность, и её надо вернуть собственникам или зачесть в счёт будущих платежей. Если меньше — дособрать разницу с собственников.
- Плата за коммунальные услуги считается целевыми поступлениями. Тогда она учитывается на счёте 86.
Выбранный вариант нужно прописать в учётной политике.
Выплаты членам правления без уплаты страховых взносов
Члены правления не являются сотрудниками ТСЖ. Это выборная должность. Вопрос начислять ли с этого вознаграждения страховые взносы или нет — спорный. В 2018 году Минфин выпустил письмо от 09 апреля 2018 г. № 03-15-05/23294 в котором говорится, что выплата вознаграждения связана с выполнением трудовой функцией, т.е. следует считать это оплатой труда и платить взносы.
В 2018 году Отделение Пенсионного фонда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области выпустило письмо от 23 августа 2018 г. № 19-02/29988, в котором говорится, что выплата вознаграждения членам правления подразумевает выполнение трудовой функции. Их нужно включать в отчет СЗВ-М и они не имеют право на индексацию пенсии.
Вместе с тем, есть судебные решения с обратной позицией. Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 № 13АП-24248/2015 по делу № А26-5036/2015 суд встал на сторону ТСЖ и указал, что вознаграждение председателя в отличие от заработной платы не зависит от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы. Но это решение было отменено вышестоящей инстанцией.
Сейчас Минфин подготовил проект поправок в ст. 420 Налогового кодекса, где уточняется, что к облагаемым взносами выплатам относятся вознаграждения председателю и членам правления МКД.
Отсутствие отчёта о движении денежных средств
Чтобы увидеть полную картину по деятельности ТСЖ, к общему собранию правления желательно готовить два отчёта: отчёт о движении денежных средств и отчёт об использовании целевых средств. Часто члены правления путают движения денег и доходы-расходы по методу начисления. Нужны оба отчёта, чтобы видеть не только фактические поступления и выплаты денег, но и долги.
Отсутствие информации из протоколов собраний и правлений
Бухгалтер должен быть в курсе принятых общим собранием и правлением решений. Например, если председатель ТСЖ не может заключать договоры свыше определённой суммы без одобрения правления, то бухгалтеру нужно об этом знать, чтобы не пропустить такой договор.
Также бухгалтер должен иметь право голоса, чтобы правильно оценивать принимаемые решения с точки зрения налогового законодательства. Практически единственным источником финансирования являются взносы собственников. И если собственники считают себя обиженными, то начинают писать жалобы во все инстанции. Один такой собственник своими жалобами может парализовать работу ТСЖ.
Неправильный учёт основных средств, приобретенных за счет взносов
Если основное средство приобрели за счёт взносов — оно является общедолевым имуществом. При постановке такого основного средства на учёт нужно отразить использование целевых средств:
- Дт 08 Кт 60;
- Дт 01 Кт 08;
- Дт 86 Кт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС).
По таким основным средствам не начисляется амортизация. Вместо этого на забалансовом счете 010 начисляют износ.
При выбытии таких основных средств делается проводка:
- Дт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС) Кт 01.
Отсутствие обособленного учёта целевых взносов
Если ТСЖ собирает с жильцов деньги на конкретные нужды, например, на строительство детской площадки, нужно составить отдельную смету и утвердить её на общем собрании. Необходимо организовать обособленный учёт расходов целевых взносов. По итогам исполнения этой сметы составляют отчёт, в котором выводится информация об экономии или перерасходе целевого взноса. Если получилась экономия, остаток денег нужно вернуть собственникам или принять на общем собрании решение о зачёте этой суммы в счёт какой-либо статьи текущей сметы. Если получился перерасход, то необходимо принять решение собрания о доборе недостающей суммы. Если не вести обособленный учёт, налоговики все поступления могут признать доходом и обложить налогом.
Моё дело Бухобслуживание
Бухгалтерское, юридическое, налоговое и кадровое сопровождение для управляющих компаний и ТСЖ
Жилье ,
21 сен 2020, 17:33
0
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.
Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.
Плюсы:
- один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
- ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
- вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
- ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
Минусы:
- как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
- в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
- тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России
Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:
— Кому подходит ТСЖ?
— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.
Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.
— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?
— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.
Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.
Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.
Полную версию мероприятия Вы можете прослушать здесь: https://vk.com/podcast-195331700_456239084
Одной
из главных причин корпоративных споров и судебных разбирательств в ТСЖ зачастую
оказывается неграмотно составленный Устав товарищества. К написанию этого
главного документа, этакой «конституции ТСЖ» следует подходить со всей
серьезностью, заранее продумывая, как избежать возникновения конфликтных
ситуаций.
Наспех
составленный Устав – одна из главных ошибок собственников при создании ТСЖ.
«Знаю, что многие пользуются онлайн-сервисом Налоговой службы по составлению
типовых уставов. Но не забывайте, что там представлен типовой устав для
коммерческих структур, главной задачей которых является извлечение прибыли.
Принципиальное отличие ТСЖ заключается в том, что это некоммерческая
организация, созданная собственниками для наиболее эффективного управления
своим имуществом», — поясняет юрист Ассоциации АКОН Владислав Мосьпан.
По
словам эксперта, в идеале при составлении устава лучше всего обратиться за
помощью к специалистами или проконсультироваться с коллегами из других ТСЖ.
Специально
для пользователей платформы ОкРОН мы разработали типовую форму Устава ТСЖ,
которую можно взять за основу: https://api.okron.ru/storage/2023/02/01/2qgaFpj76oeTkq1phgco8iJe4mecpVdai9z0dOe9.docx
Юристы,
однако, предупреждают: представленный документ стоит использовать лишь в
качестве образца. У каждого ТСЖ могут быть свои особенные потребности, которые
необходимо учитывать в Уставе.
Эксперты
выделяют пять основных положений в Уставе, отсутствие (или не четкие
формулировки) которых могут привести к возникновению корпоративных споров.
1.
Четко прописанный механизм приемки-передачи документов
товарищества при смене председателя
«Как-то
я представлял интересы новоизбранного председателя ТСЖ, и мы пытались добиться
получения бухгалтерских документов от прежнего председателя. Дело дошло до
суда. В ходе рассмотрения дела суд прямо сказал, что раз в Уставе ТСЖ не
прописан механизм передачи документов, то доказательств того, что требуемые
нами бумаги у прежнего председателя вообще были, просто отсутствуют», —
приводит пример Владислав Мосьпан.
Интересно
заметить, что при этом федеральное законодательство весьма подробно прописывает
обязанность по передаче бухгалтерских документов. Но сложившаяся судебная
практика утверждает: приемка-передача документов ТСЖ должна быть непременно
прописана в Уставе.
2.
Положения о порядке выплате зарплаты или
вознаграждения председателю ТСЖ
Вопрос
о выплатах председателю товарищества сегодня не вполне урегулирован действующей
нормативной базой. А потому единого толкования нет даже у разных профильных
министерств и судебных инстанций.
Внятно
прописанные условия получения председателем ТСЖ полагающихся ему денежных
выплат – единственный способ избежать возможных конфликтов и судебных
разбирательств.
Подробности
о том, как платить председателю, можно посмотреть здесь: https://okron.ru/articles/6376
3.
Основные функции и обязанности ревизионной комиссии
«При
создании ТСЖ жители почему-то невнимательно относятся к такому важному органу,
как ревизионная комиссия. А ведь это именно та структура, которая сможет помочь
в случае возникновения необоснованных трат, недобросовестной деятельности
председателя и т.п.», — поясняет Владислав Мосьпан.
В Устав
ТСЖ необходимо вносить положения о том, что члены ревизионной комиссии не могут
быть аффилированы ни с председателем, ни с членами правления.
Фактически
ревизионная комиссия выполняет роль независимого аудитора.
Важно
помнить, что члены ревизионной комиссии могут даже не являться собственниками и
не быть членами ТСЖ.
4.
Сделки ТСЖ
Нередко
органам управления ТСЖ приходится принимать решения о весьма крупных тратах:
это могут быть расходы на капремонт, взаимоотношения с РСО и т.п.
Будет
не лишним закрепить в Уставе положение о том, что все крупные сделки должны
выноситься на обсуждение общим собранием собственников, одобряться ревизионной
комиссией и членами правления.
5.
Порядок созыва и проведения общего собрания собственников
Четко
прописав эти положения, вы сможете избежать рейдерского захвата ТСЖ и
корпоративных конфликтов внутри товарищества.
«Не
стоит забывать и о том, что нормативная база постоянно претерпевает изменения,
поэтому я бы советовал всем ТСЖ один раз в два-три года проводить «ревизию»
вашего Устава. Вдруг в нем есть положения, потерявшие свою актуальность. Или,
напротив, новые нормы в законодательстве требуют внесения дополнительных
пунктов», — резюмирует Владислав Мосьпан.
Дополнительную
информацию и подробную инструкцию, как избежать ошибок при составлении Устава
ТСЖ, смотрите здесь: https://api.okron.ru/storage/2023/02/01/fxWmN4Dh4F6AKvygQn5wpMHWsqvznKAmAT2uYSuC.docx